□ 지방도시의 주거 노후화 및 주택 과다 공급이 심화되는 상황

◇ 국토연구원 ‘국토정책 브리프 No.828’ (’21.8.9.) 참고‧정리

◇ 수도권 인구집중으로 인하여 우리나라 지방도시의 인구비중은 '70년대부터 급격히 감소하는 상황

○ '70년에는 수도권 및 특‧광역시를 제외한 지방도시 인구가 전국 인구의 56.7%를 차지했으나 '20년에는 30.1%로 감소하였고, 통계청의 장래인구추계에 따르면 앞으로도 비수도권의 인구감소가 수도권보다 빠를 것으로 예측

▲ 시군구별 주거용 건축물의 평균 건축연도

◇ 지방도시는 장기간 인구유출과 경제활동 약화로 주거용 건축물의 노후화 측면에서도 수도권에 비해 열악

○ 수도권 주거용 건축물의 준공연도가 평균 '94년인 반면 광역시는 '87년, 광역시 외 지방도시는 '81년으로 나타남

○ 주거의 질적인 측면에서도 보건‧복지, 생활, 교육, 문화‧여가 등 사회 서비스 시설에 대한 접근성이 취약한 지역은 대부분 지방에 소재

◇ 주거시설의 노후화와 동시에 주택 과다 공급 문제도 발생하는 상황으로 '18년 수도권 주택보급률은 99.0%, 광역시는 104.7%, 광역시 외 지방도시는 111.9%에 달함

□ 주거환경정비 및 재생을 위한 제도와 개선 과제

◇ 주거환경정비

노후 주거지 정비를 위해 ｢도시 및 주거환경 정비법｣에 따른 도시‧주거환경정비기본계획과 이를 시행하기 위한 주거환경개선사업*, 재개발사업**이 '70년대부터 운영되는 중

* (주거환경개선사업) 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

** (재개발사업) 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

○ 주거환경정비사업과 재개발사업은 물리적 환경을 획기적으로 개선 가능하나 민간 사업성에 지나치게 의존한다는 단점이 존재

◇ 주거환경정비 제도 운용에도 불구하고 △ 신시가지로의 인구 유출 △ 사업성의 부족 △ 지역 주민의 부담감 △ 공공 지원 한계 등으로 진행이 미흡한 실정

○ '19년 기준 지방도시 내 재개발사업은 77개 구역(5.5㎢)이 지정됐으나, 이 중 미시행 사업 비중이 56.1%로 수도권(30.0%)에 비해 매우 높아 현재까지 원활하게 진행되지 않는 것으로 평가

※ 다만, 주거환경개선사업은 524개 구역(10만 3,111호)이 지정됐으며, 미시행 비율은 2.3%에 불과하여 수도권(35.2%)에 비하여 원활하게 진행되는 편

◇ ‘주거환경정비’ 제도를 보완하기 위해 '10년대 이후 ‘도시재생’, ‘소규모 주택정비’ 제도가 차례로 도입

< 도시재생·소규모 주택 정비 제도 >

◇ 도시재생

전면철거방식 문제점과 한계를 극복하기 위하여 '13년 ｢도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법｣을 근거로 도시재생전략계획 및 도시재생사업이 도입

※ ‘도시재생’은 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입ㆍ창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적ㆍ환경적으로 활성화시키는 것을 의미

○ '13년 도시재생사업 도입 이후 330곳에서 사업을 추진했으며, 최근 도시재생뉴딜정책에 힘입어 전국에서 진행 중

○ 정부는 '24년까지 도시재생뉴딜사업에 1.2조원을 투입하는 등 지속적으로 사업 확대 예정

◇ 소규모 주택정비

늘어나는 빈집문제에 대응하고 소규모 정비사업 촉진을 위해 '17년 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제정

※ ‘빈집정비사업’은 빈집을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업

○ 아직 가시적인 성과를 보이는 단계는 아니며 전국적으로 112개 조합이 결정됐으나 지방도시는 충북 1개 구역, 경북 3개 구역에 불과

◇ 주거환경 노후화가 상대적으로 심한 지방도시는 수도권보다 노후 주거지 정비사업이 더욱 필요함에도 오히려 도시정비사업보다 신시가지 개발사업의 비중이 2~3배 더 높은 상황

○ 이런 현상은 인구 10만 명 이하 지방소도시에서 더욱 강하게 나타나며 주택 노후도 심화와 도심 공동화를 초래

※ 수도권의 경우 '12년 이후부터는 개발사업이 정비사업에 비해 약간 더 많은 수준으로 감소

< 수도권과 비수도권의 도시개발사업과 도시정비사업 면적 (단위 : ㎡) >
파랑 도시개발사업, 주황 도시정비사업

▲ 수도권의 도시개발사업과 도시정비사업

▲ 비수도권의 도시개발사업과 도시정비사업

 

□ 지방도시 노후주거 개선 추진 사례와 시사점

◇ 청주시‧목포시‧익산시‧공주시는 모두 도심지역의 주거 노후화와 더불어 교외 지역의 확장이 동시에 진행되는 상황

○ 도시공간 변화

4개 사례 도시 모두 '90년대 이전에는 대체로 도심을 중심으로 건축물이 입지하고 있었으나, '00년대 이후 교외지역 중심으로 도시가 발달하면서 도심지역의 건축물 신축이 줄어드는 현상이 나타남

< 목포시의 시기별 건축물 입지 변화 사례 >

▲ 1990년 이전

▲ 2010년 이후

※ 건축물 신축을 의미하는 파란점이 도심에서 외곽으로 이동함을 의미

◇ 청주시와 목포시는 도시‧주거환경정비기본계획(이하 ‘정비계획’) 변경을 통해 정비구역을 도시재생사업으로 전환

○ 정비계획

사례 도시 4곳 중 청주시, 목포시는 정비계획을 수립*한 반면, 익산시와 공주시는 수립하지 않았음

* 광역자치단체 및 대도시(인구 50만 이상)가 아닌 자치단체는 정비계획을 수립하지 않을 수 있으나, 목포시는 예외적으로 2차례 수립('08년, '19년)

○ 정비사업

청주시, 목포시의 경우 사업성이 부족하거나 추진이 어렵다고 판단되는 정비구역은 정비계획 변경을 통해 해제

※ 청주시는 38개 구역에서 14개로 축소, 목포시는 40개 구역 중 35개 구역 해제 후 4개 구역 신설

○ 도시재생사업

사례 도시 모두 도시재생전략계획을 수립했으며 다수의 도시재생사업 진행 중

※ 현재 청주 5개, 목포 3개, 익산 4개, 공주 4개 구역이 도시재생사업으로 선정‧시행

◇ 도시재생 활성화지역을 중심으로 건축 활성화 가능성이 나타남

○ 사업의 효과

도시재생 활성화지역으로 지정된 지역을 중심으로 신축 외 건축허가(개축, 대수선, 용도변경 등)가 활성화되는 경향을 보임

○ 청주시의 경우 신축 건축허가는 신시가지에 집중되고 있으나, 신축 외 건축허가는 도시재생 활성화지역을 중심으로 이루어짐

○ 목포시와 공주시는 신축 건축허가는 가로 환경이 우수한 곳에 집중되는 반면 신축 외 건축허가는 상대적으로 도시재생사업 대상지 내에서 다수 진행

○ 익산시와 같이 공간적으로 도시재생사업 대상지와 건축허가의 관계가 두드러지게 나타나지 않는 경우도 있어 지역 여건이나 사업 내용에 따라 차이가 존재

◇ 시사점

청주시와 목포시는 추진이 어렵다고 판단되는 정비구역을 해제하고 도시재생사업으로 전환하는 등의 정책적 노력을 하고 있으며, 그 결과 도시재생 활성화지역에서 신축 외 건축허가(개축, 대수선, 용도변경)가 활성화되는 등 노후 주거환경 개선에 긍정적 변화가 발생

□ 지방도시 주거환경 개선을 위한 정책대안 추진 필요

◇ 전문가들은 지방도시 주거환경 개선을 위해 지방도시 노후화의 원인과 주거환경 정비제도의 문제점을 바탕으로 4가지 개선방향을 도출하고, 그에 대한 정책대안을 제시

< 지방도시 주거환경 개선 방향 >

○ 지방도시 주거환경 문제의 인식

지방도시 주거환경의 고유한 특성에 대하여 충분한 고려가 필요하고, 계획단계에서부터 현재의 주거환경 상황과 문제인식을 위한 기초조사가 이뤄어져야 함

○ 정비구역 부작용 최소화

정비사업의 정체로 인하여 오히려 주거환경이 악화되고 있으므로 정비구역 지정에 따른 부작용을 최소화하거나 대응할 수 있는 방안 필요

○ 새로운 정비사업 모델 발굴

사업성의 부족, 지자체 예산 부족 등으로 인하여 사업시행 및 기반시설정비가 이뤄지기 어려우므로, 새로운 사업추진 방식 발굴 필요

○ 지방도시 공간계획 관리

과도한 인구 유출에 대응하고 도심 주거 공동화를 막기 위하여 도심 중심의 공간계획 관리정책이 필요

◇ 지방도시의 실태파악

지방도시 주거환경에 대한 문제인식과 합리적인 계획수립을 위하여 여러 법령에 흩어진 다양한 기초조사를 통합 운용하고, 도시‧주거환경정비기본계획, 도시재생전략계획, 도시‧군기본계획 간의 기초조사 유사 항목을 일원화하며,

○ 지역 내 주거환경을 세분하여 분석할 수 있도록 주택 노후도, 주택보급률 등에 대한 생활권별 기초조사 항목을 확대할 것을 제언

◇ 미추진 사업구역 관리

미추진 정비사업이 장기간 방치되지 않도록 정비계획 수립 의무를 중소도시까지 확대*하고, 해당 계획에 주기적으로 정비구역 해제를 검토하도록 의무화하는 내용을 담아야 한다고 주장

* 현재는 광역자치단체와 市(대도시가 아닌 시로서 도지사가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 시는 예외)만 의무적으로 수립

○ 정비구역 해제 시 컨설팅 서비스 등 행정적 지원을 제공하고, 도시재생사업으로의 전환 등 출구전략을 도입하여 주민과 자치단체간의 공감대를 형성

○ 아울러 정비계획 수립이 어려운 자치단체는 도시재생전략계획에 정비계획의 주요 내용을 반영하거나, 정비구역 관리‧지정해제 권한을 부여하는 등 계획을 통합하는 방안을 제안

◇ 공공참여 확대‧지역 경쟁력 강화

공공 주도로 정비 거점을 우선 조성하고, 거점 주변으로 민간과 협력하여 블록 단위 정비사업을 시행하며, 도시재생사업을 통해 개별 건축물의 정비를 지원하는 등 자치단체-공기업-주민이 공동으로 참여하는 주거환경 정비 모델을 개발하고,

○ 도심 주거지역이라는 특성을 살리고, 노후 주거지 이미지를 개선하기 위해 구시가지 내 한옥, 근대 건축문화유산 등 활용 가능한 특화자원을 이용해 새로운 이미지를 구축할 것을 제언

◇ 기성시가지 우선 정책 도입과 외곽 개발 제한

지방도시 도심주거지역 공동화를 방지하기 위해 외곽 지역의 신규택지개발사업의 심의허가 기준을 강화하고, 계획이익을 환수하여 도심 주거지역의 기반시설에 투자하는 등 신‧구 도시공간을 연계한 도시계획 운영이 필요하다고 강조

▲ 지방도시 주거환경 문제점-개선방향-정책대안