공공자금을 투입해 공공임대주택을 충분하게 공급해야 부동산 문제 해결 가능, 도시 외곽보다는 도심 위주로 공공임대주택을 공급해야 수요 충족 가능

새날 '정권연장을 위한 씽크탱크' 186회는 2020년 12월 8일 방송됐다. 복지국가소사이어티 이상구 공동대표가 패널로 참여했으며 '변창흠 국토부장관 후보자에게 거는 기대'에 대한 토론이 진행됐다. 방송 내용을 간략하게 요약해 소개한다.

▲ 새날 유튜브 방송 화면


○ (사회자) 보수 언론에서는 김현미 장관이 문책성으로 교체되었다고 주장하면서, 신임 장관 후보자에게 <부동산 규제 완화>와 <재개발, 재건축 활성화>를 주문하고 있습니다. 이 부분은 어떻게 될까요?

- 주택 공급은 현 정부 기조와 동일하게 유지될 가능성이 높습니다. 즉, 재건축·재개발 규제 완화 대신에 공공임대주택을 늘리는 방안을 이어갈 것으로 전망됩니다.

- 일단 변 후보자는 주택 공급이 반드시 집값 하락으로 이어지진 않는다고 봤습니다. 그는 지난해 3월 '황해문화'에서 "주택을 공급하기만 하면 시장 수급 원리에 따라 주택가격이 하향 안정화되리라는 것은 일종의 환상"이라며 "부담 가능한 가격으로 충분한 물량을 실수요자에게 맞춤형으로 공급해야 한다"고 말했습니다.

- 변 후보자는 "재개발·재건축에 대한 규제를 완화하면 주택 공급이 늘어날 수도 있지만, 규제 완화 조치가 발표되는 순간 재정비사업 대상이 되는 주택가격이 급등할 수가 있다"며 "주택공급이 확대되더라도 오히려 주택가격이 상승할 수가 있다"고 설명했습니다.

- 재건축·재개발 대신 변 후보자는 <건설형 공공임대주택>을 공급 방안으로 내세울 것으로 보입니다. 문재인 정부의 공약에도 있는 매년 공적 임대주택 17만 호 공급은 계획대로 추진이 되지 않고 있습니다. SH와 LH 사장을 역임한 경험을 토대로 적극적인 <장기 공공임대주택 공급정책>을 시행할 것으로 기대됩니다.

- 또한 그는 "적정한 주거를 제공하는 가장 직접적인 방법은 충분한 물량의 공공임대주택을 건설해 공급하는 것"이라며 "직접적으로 공공자금을 투입해 공공임대주택을 건립하는 것뿐만 아니라, 민간 부문을 활용한 다양한 사업모델을 동시에 개발해야 한다"고 밝혔습니다.

- 김현미 장관이 이미 발표한 육사 골프장 부지 개발 등 3기 신도시 정책을 통해 수도권의 주택 공급정책을 이어 받아 실제로 적극적으로 추진을 하면서 공공형과 공익형 임대 주택을 늘리는 정책을 가장 효과적으로 추진할 수 있는 분이 될 것 같습니다.

- 문제는 집을 지어서 공공임대 주택을 새롭게 공급하는 정책은 최소 4~5년이 걸리기 때문에 당장 효과를 내는 것이 불가능하다는 것입니다. 따라서 당장 전세로 들어가는 것이 필요한 분들에게 해당하는 단기 대책을 어떻게 할 것인지가 관건입니다. 

○ (사회자) 평소에 변창흠 후보자는 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치지 않는 방안으로 '토지임대부 분양주택'과 '환매조건부 주택' 도입을 통한 주택 공급을 주장한 것으로 유명합니다. 어떤 정책인가요?

- 토지임대부 분양주택은 <땅은 정부가 소유하면서 주택만 분양>하는 제도입니다. 환매 조건부 주택은 <분양가를 저렴하게 책정하되 매각할 때는 공공기관에 공급원가에 금융 조달 비용 수준의 이자만 더한 가격만 받도록 의무화>하는 제도입니다.

- 토지임대부 주택은 땅의 소유권은 정부에 남겨두고 건물만 팔아 분양가를 낮추는 제도이며, 환매조건부 주택은 건물의 처분권만 제한해 매각할 때 LH 등 공공에 되팔게 하는 제도로 박근혜 정부에서도 시도해서 시범사업까지 벌였지만 호응이 없어 실효성에 대한 회의론이 제기되면서 사장(死藏)되었는데, 이러한 정책은 다시 활성화될 것으로 기대됩니다.

- 이번에 법사위에서 사보임해 국토위로 자리를 옮긴 김진애 의원이 이 정책에 대한 관심과 전문성이 높기 때문에 국회와 협력해 이들 정책이 빠르게 추진될 것으로 예상됩니다. 

○ (사회자) 변창흠 후보자가 이야기하는 <공공 자가(自家)주택 제도>가 그것인가요?

- 공공자가주택 제도는 좀 더 넓은 의미입니다. 변 후보자는 "공공분양과 공공임대 등 2개의 제도만으론 주택 문제를 해결할 수 없다"고 진단하고, "자가주택이면서 분양가가 낮을 뿐만 아니라 부동산 가격상승으로 인한 개발이익을 사회적으로 환수할 수 있는 공공자가주택을 도입해야 한다"고 역설했습니다.

- 변 후보자는 2007년 LH 주택도시연구원에 제출한 '공공자가주택의 이념적 근거와 정책효과 분석' 논문에서 당시 실패로 귀결되던 토지임대부 주택과 환매조건주 주택 제도 등을 통틀어 <공공자가주택>이라고 정의하고 제도 개선을 통해 이를 적극 도입해야 한다고 주장했습니다.

- 또한 2014년에도 공동 저자로 참여한 '민주 정부 10년, 무엇을 남겼나'에서 다시 공공자가주택 도입을 촉구했습니다. 당시 그는 "공공택지를 분양할 때 저렴한 분양가를 전제로 한 토지 분양제도와 공공자가주택 제도의 도입을 반드시 검토해야 한다"고 주장했는데, 변 후보자가 국토부 수장으로 오게 되면 공공자가주택, 즉 토지임대부 주택이나 환매조건부 주택 제도 도입이 급물살을 탈 것으로 예상됩니다. 

○ (사회자) 문재인 정부의 주거복지 정책의 핵심 공약인 <공공임대주택 공급 정책>이 제대로 시행되지 않은 이유는 무엇인가요?

- 한가지 이유는 젊은이들이 살고 싶어하는 곳에는 공공 개발을 할 수 있는 땅, 즉 토지가 없기 때문입니다. 지금도 이전 정부에서 지어놓은 공공임대 주택들은 40~50%가 공실들입니다. 1)토지를 확보할 수 있는 시 외곽에 위치하고 있으니 교통여건과 생활조건이 나빠서 입주를 기피하면서 공실이 남아돌게 된 것입니다.

- 반면 서울 등 수도권 대도시의 역세권은 물론이고, 교통접근성이 높은 곳에는 그린벨트를 지켜야 하는 이유와 과밀 개발을 억제해야 하는 등의 이유 때문에 가용 토지가 없었는데, 이는 최근에 김현미 장관이 적극적으로 지자체장들과 협의를 해서 해당 부지를 확보하면서 일정 정도 해결했습니다.

- 다른 방법은 2)도심지역의 고밀도 재개발입니다. 이미 중심가를 이루고 있는 곳에 20층이 아니라 30층에서 40층까지 개발할 수 있도록 하는 것입니다. 그 권한은 구청장 등 지자체장들에게 있는데 수도권의 인구 집중을 막아야 하고, 도심지의 교통이나 여러 가지 생활 여건도 보장해야 하며 기존의 주민들이 손해를 보지 않도록 해야 하기 때문에 이들을 설득하는 것이 쉽지 않았습니다.

- 또 하나의 중요한 요인은 이들 공공 임대 주택을 저렴한 가격에 공급하기 위해서는 정부가 손해를 보아야 하는데, 공공기관 평가제도가 그것을 막고 있기 때문입니다. 3)LH가 일정 정도 손해를 각오하면서, 공익형으로 개발을 하고, 저렴한 임대료와 전세로 공급할 수 있도록 공공기관 평가 제도 및 국가의 재정 투입을 해야 하는데, 공공임대 주택 공급 정책에 따른 이러한 후속 조치에 대해 국토부와 기재부 등이 합의가 이뤄지지 않았기 때문에 필요한 공급을 제대로 하지 못한 것입니다. 

○ (사회자) 이재명 경기도지사가 강한 의지로 밀어붙였지만, 법과 제도 등 지방정부 차원에서는 한계가 있는 <분양 원가 공개 정책>은 변창흠 후보를 통해 새롭게 힘을 얻게 될까요?

- 그렇습니다. 토지임대부 분양주택'과 '환매조건부 주택' 도입 등 공공 자가 주택 정책을 도입하려면, 민간택지 아파트의 분양원가 공개가 필수적이기 때문에 이 정책도 급물살을 탈 것으로 보입니다.

- 변 후보자는 특히 "정비사업이 최소한의 공익성을 확보하기 위해선 저렴한 분양가격 책정과 공공임대주택 공급 의무화라는 조건이 전제돼야 한다"며 "고분양가 원인 요소를 제거하면 부담 가능한 주택가격 책정의 계기가 될 수 있다"고 밝혔습니다.

- 중앙정부와 지방정부가 토지를 저렴하게 공급했는데, 이들 토지를 활용해서 아파트를 공급하는 건설회사(LH포함)들이 원가 공개를 거부하면서 주택 구매자들이 원하는 저렴한 가격의 주택 공급이 실패한 것입니다.

- 은행 금리가 충족될 수준의 일정 정도의 개발 이익은 보장하되, 과도한 특혜가 되지 않도록 분양원가를 공공 부분에서부터 공개해 나가는 모범을 보이면 주변의 민간 주택들의 가격도 따라서 하락하는 효과를 얻을 수 있을 것입니다.