공공과 임대주택 공급의 양적확대도 필요하지만 지역별로 차별화된 주택 공급이 필요, 전월세 상한제와 같은 제도는 계약갱신기간이 도래해야 정책효과가 나타나


새날 '정권연장을 위한 씽크탱크' 186회는 2020년 12월 8일 방송됐다. 복지국가소사이어티 이상구 공동대표가 패널로 참여했으며 '변창흠 국토부장관 후보자에게 거는 기대'에 대한 토론이 진행됐다. 방송 내용을 간략하게 요약해 소개한다.

▲ 새날 유튜브 방송 화면

○ (사회자) 지난 주말에 보건복지부, 행자부와 국토부, 여성부 장관을 교체하는 소규모 개각이 발표되었습니다. 오늘 새날에서는 그 중에 가장 이슈가 되는 변창흠 국토부장관 후보자가 앞으로 부동산 정책을 어떻게 펼칠 것인가에 대해 이야기를 나누어 보겠습니다. 변창흠 후보자는 어떤 분인가요?

- 변창흠 후보자는 지금까지 오랜 기간 학계에서 주거복지 정책을 연구하고 정책으로 제안했으며, 또 실제로 현장에서 집행해 오신 학자 출신의 전문가입니다. 서울대학교 경제학과를 졸업한 변창흠 국토교통부 장관 후보자는 같은 대학에서 도시계획학 석사학위와 행정학 박사학위를 취득했습니다.

- 이후 서울특별시 도시개발공사 선임연구원과 서울시정개발연구원 부연구위원으로 지냈으며, 참여정부에서 부동산 정책을 담당하고 문재인 정부에서 사회정책수석과 정책실장을 역임한 김수현 교수와 같이 세종대학교 부동산학과에서 교수로 있으면서, 다양한 부동산 정책을 제시해 온 학자입니다

- 특히 이번 청문회에서 가장 문제가 될 것으로 예상되는 한국공간환경학회에서 활동을 하면서 발언한 부분입니다. 이 학회는 박근혜정부 출범 직후인 2013년 4월 5일 오후 서울 광화문 인근 한 식당에서 한국공간환경학회(공환) 미래발전을 위한 초청 간담회의 내용을 정리해서 학회지에 게재했는데, 여기에서 발언한 내용 중 "지금 부동산 가격이 소득과 부담 능력에 맞게 더 떨어지는 것이 정상일 수 있고 그것이 올바른 방향이라고 누군가 자꾸 이야기를 해주어야만 한다", 즉 집값이 더 떨어져야 한다고 한 부분이 쟁점이 될 것으로 보입니다.

- 또한 박원순 시장님에 의해 발탁되어 2014년부터 3년 임기의 서울주택도시공사(SH) 사장을 역임했고, 2019년엔 LH 사장으로 임명되어 지금까지 일했습니다. 문재인 정부의 부동산 정책을 기안한 분 중의 한 분이고, 그 정책의 핵심과 본질을 가장 잘 알고 있는 분이기 때문에 저는 상당한 기대를 해도 좋다고 생각합니다. 

○ (사회자) 지금 부동산 정책에서 가장 큰 이슈는 전세 부족의 문제입니다. 어떻게 해결할 수 있을까요?

- 그렇습니다. 현재 시장에서 가장 관심이 높은 사안은 최근 서울에서 품귀 현상을 보이고 있는 전세 대책입니다. 변 후보자는 최소 4년의 임대차 기간을 보장하고 전월세상한제를 도입한 현 주택임대차보호법보다 더욱 강력한 규제를 내놓을 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.

- 실제로 변 후보자는 법개정이 된 4년이 아니라, 적어도 6년(3년+3년)간의 임대차 기간을 보장해야 한다고 주장해 왔습니다. 그는 2018년 12월 '여성경제신문'과 인터뷰에서 "임차인을 보호하려면 임차인에게 신혼 부부가 아이를 초등학교에 보낸 후 학교를 마칠 때 까지의 기간인 최소 6년을 안정적으로 살게 해줘야 한다"며 "임대차 기간을 3년으로 바꾸고 한번 계약갱신청구권을 주는 것이 한가지 방법"이라고 밝혔습니다.

- 이미 법이 개정됐기 때문에 이를 다시 개정해 기간을 늘리지는 못하겠지만, 안정적인 주거권 보장을 위한 다양한 정책들을 추가할 것으로 예상됩니다.

- 예를 들어 임대료 상한제 도입 필요성을 내비친 부분이 있습니다. 변 후보자는 2014년 12월 출간한 '민주 정부 10년, 무엇을 남겼나'에서 "세입자의 권리를 원천적으로 보장할 수 있는 제도적 기반을 마련하는 것이 필수적"이라며 (세입자들의)"계약갱신청구권, 임대료 상한제와 임대료 심사위원회 설치, 전세금의 안정적인 보전을 위한 제도적 장치 등을 마련해야 한다"고 주장했습니다.

○ (사회자) 말씀하신대로 변창흠 후보자는 전월세상한제·계약갱신청구권제 도입에 매우 적극적인 것으로 알려져 있습니다. 실제로 유용할 것이라고 전망하는 것인가요? 

- 그는 '불평등 한국, 복지국가를 꿈꾸다'(2015년)에서 계약갱신청구권 등의 도입을 촉구하며 "임차인의 계약갱신청구권은 임대인의 계약 거절권에 맞서 임차인이 민법상 임대인과 대등한 권리를 가질 수 있도록 하는데 필수적인 조치"라고 역설했습니다.

- 변 후보자는 2015년 당시, 전세의 월세 전환 현상에 대해 주거 불평등을 심화하는 현상으로 규정하기도 했습니다. 실제로 그때는 주택시장 침체와 함께 전세난이 가중돼 전세의 월세 전환이 빠르게 진행된 바 있습니다.

- 그는 "월세화는 임대차 시장의 선진화라는 정부의 기대와는 달리 가장 취약한 월세 가구에 임대료의 가중이라는 부담을 낳고 있다"라고 지적하면서, 그는 주택 공급 정책과 관련, 양을 마냥 공공과 민간 임대 주택의 양을 늘리는 것이 능사가 아니라는 점을 강조하면서 "지역별, 계층별, 연령별로 차별화된 주택 공급이 필요하다"라고 제언했습니다.

- 또 "주택을 공급하는 것만으로 주거 불평등이 해소되지 않는다"라며 "주택 공급 과정에서 원주민에게 퇴거를 강요해 주거권을 훼손할 수 있기 때문"이라고 우려하면서, 다른 서적에서도 개발 사업으로 인한 원주민의 내몰림을 막아야 한다고 주장했습니다.

- 그는 LH에 와서 서울 영등포와 대전, 부산 등지에서 원주민의 주거를 보장하는 순환형 쪽방촌 정비사업을 선보인 바 있습니다. 그래서 재개발이나 재건축 등 정비사업의 원주민 보호 조치가 더욱 강화될 것으로 기대됩니다. 

○ (사회자) 얼마 전에 전월세상한제·계약갱신청구권제가 법적으로 도입되었지만, 아직은 실질적인 효과가 나타나지 않는 것 같습니다. 그 제도만으로 충분하지 않은 것일까요?

- 법이 개정되어 시행되고 있다고 해도, 실질적으로 세입자들이 혜택을 보는 것은 자신이 계약기간이 만료되는 시점이 인접해서입니다. 따라서 시간이 지나면서 이들 법의 시행에 따른 효과는 분명해질 것으로 전망됩니다.

- 특히 변 후보자에게 이번에 제안드리고 싶은 것은 기존의 정책에서 한 걸음 더 나아가 세입자들의 단체교섭권을 보장할 수 있는 <지역별 세입자 모임>을 지원하는 방안을 행정적으로 추진하는 것입니다.

- 동사무소 등에 공간을 제공하거나, 가입 창구를 만들어 주고, 또 공무원이 직접하지는 못하겠지만 자발적으로 세입자들의 온라인 커뮤니티를 만들어 주는 방식으로 이들이 지역별로 세입자들이 모임을 꾸리고, 여기에서 평균 전세나 월세 상승률을 적정 수준에서 집주인들과 협상할 수 있도록 한다면, 전월세 가격의 안정화와 적정 인상율을 정하는데 큰 도움이 될 것입니다.

- 예를 들면 전세나 월세를 들어서 이사를 오면, <확정일자>를 받기 위해 동사무소에 방문하는데 이때 전세와 월세가격을 등록하도록 하고, 등록된 금액에 대해 세입자나 건물주에게 공제나 세금혜택을 주도록 하면 자연스럽게 현재의 전월세 가격이 확인이 되고, 이를 기초로 4년 후 재계약할 때 5%의 한도 내에서만 인상을 할 수 있도록 보장을 하면 안정적으로 세입자 보호가 가능할 것입니다.

- 특히 주택도 중요하지만, 지역 상권을 보호할 수 있도록 상가들에 대한 세입자 모임을 꾸리는 것을 도와준다면, 상권을 키워놓고 쫒겨나는 젠트리피케이션과 같은 일을 방지할 수 있고, 지역 상권이 지속적으로 성장할 수 있도록 보장할 수 있을 것입니다.