공공 주도로 대도시권 주택의 획기적인 공급 확대 정책을 추진 중, 도시정비사업을 직접 시행해 인센티브 제공과 개발이익 공유

새날 '정권연장을 위한 씽크탱크' 195회는 2021년 2월 16일 방송됐다. 복지국가소사이어티 이상구 공동대표가 패널로 참여했으며 '2.4 부동산 대책과 주거복지정책'에 대한 토론이 진행됐다. 방송 내용을 간략하게 요약해 소개한다.

○ (사회자) 변창흠 장관이 취임 후 지난 2월 4일 문재인 정부의 25번째 부동산 대책이 발표되었습니다. 현재 진행 중인 서울시장 보궐선거에서도 부동산 정책이 가장 중요한 쟁점 사항이고, 내년의 대선에서도 부동산 정책이 중요한 변수가 될 것으로 예상됩니다. 그래서, 오늘 <새날>에서는 2.4부동산 정책에 대해 알아보겠습니다. 우선 지난번에 발표된 2.4부동산 정책에 대해 간단하게 소개해 주십시오.

- 지난번에 발표된 정책의 정식 명칭은 「공공주도 3080 플러스, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」입니다.

- 문재인 정부 출범 이후 지금까지 주로 부동산 투기를 억제하고, 부동산 가격 상승을 막기 위한 금융정책이나 투기억제 정책을 주로 발표했고, 김현미 장관 주도로 획기적인 주거용지 공급정책까지 발표했으나 부동산 가격이 가라앉지 않아, 획기적인 공급정책을 발표한 것입니다. 

○ (사회자) 이번에 발표된 정책이 노태우 대통령이 발표한 <주택 200만호 공급 정책> 이후 가장 획기적인 정책이라고 합니다. 수도권 인구 억제 정책을 일관되게 추진해 온 민주정부에서 왜 그런 특단의 방안이 추진된 것인가요?

- 부동산시장의 안정은 단순히 자산시장 안정 측면에서만 중요한 것이 아니라, 우리 경제와 사회 전반의 주거복지, 소득 형평, 근로의욕, 사회안정 등을 위해서도 반드시 이루어나가야 할 최우선 과제입니다.

- 그동안 문재인 정부에서는 세제·대출 측면의 투기 억제책과 병행하여 3기 신도시 조성, 수도권 신규택지 발굴, 전세 대책 등 주택공급 기반 확충을 통한 주택시장의 안정을 위해 진력해 왔습니다.

- 이러한 정책적인 노력에도 불구하고 시장 수급 불안, 시중 유동성 증가, 인구 구조의 변화 등 다양한 도전요인들로 인해 부동산시장 안정세가 확실하게 정착되지 못하고 지속적으로 가격이 상승하여 국민들을 불안하게 했습니다.

- 따라서 주택공급에 대한 우려 심리를 완전 불식하고, 주택시장 안정을 확실하게 도모하기 위하여 시장의 예상을 뛰어넘는 “특단의 공급방안”을 추진하는 것이 필요하다고 판단하여 2.4 부동산 대책을 발표하게 된 것입니다. 

○ (사회자) 여러 가지 대책들에도 불구하고 부동산 가격이 계속 상승하는 것은 어떤 이유 때문인가요?

- 일단 초금리 현상 때문입니다. 금리가 너무 낮아서, 부동산 담보 대출을 받아 다시 부동산 투기를 하는 방식의 악순환이 계속되고 있습니다. 전세 자금을 대출받아 다른 부동산을 매입하는 <갭투자>도 은행 금리가 낮으니 전세 보증금으로 이자를 받느 것보다 다른 주택을 하나 더 구입하는 것이 유리하기 때문입니다.

- 또한 신규 가구 수가 급증하기 때문입니다. 인구는 더 이상 늘어나지 않고 있지만, <가구 분화>가 급속하게 진행되어 주택 수요가 늘어난 것입니다. 수도권의 가구 수 증가는 2019년(25.4%), 2020년(26.1%), 2021년(26.7%), 2022년(27.4%)로 계속 증가하는데 비해 주택 공급이 따라가지 못하고 있기 때문입니다.

- 예를 들면 지방에서 올라와서 수도권에 거주하게 되는 경우 외에도, 자녀가 분가하는 경우, 이혼이나 별거 등으로 가족이 나누어지는 경우, 또 독거 노인 등 혼자 거주하는 경우 등 가구 분화가 가속화되고 있습니다.

- 2019년 주거실태 조사에 따르면 서울의 아파트 거주 비중이 42.2%인데 비해, 준공 5년 이내의 아파트의 비중은 9.6%에 불과하여 실제로 주택공급이 수요증가를 따라가지 못하고 있었습니다. 또한 서울시의 신규 아파트 매수자 중 30대의 비중이 45%로 주택 수요증가와 도심에 공급 부족 우려 때문에 젊은층의 <영끌>이 가속화되고 있기 때문에 특단의 대책이 요구된 것입니다. 

○ (사회자) 2.4부동산 정책은 어떤 내용으로 구성되어 있나요?

- 이번 주택공급 확대 방안의 핵심 내용은 도심의 역세권을 중심으로 <공급물량 83만호>를 확보한다는 것입니다. 이 수치는 연간 전국 주택공급량의 약 2배에 이르며, 서울시에 공급될 32만호도 서울시 주택재고의 10%에 달하는 ‘공급쇼크’ 수준이라 할 수 있습니다.

- 공공주도 패스트 트랙(Fast-track) 제도 마련, 추가적인 신규택지 확보를 통해 수도권 및 5대 광역시를 중심으로 2025년까지 총 83만호의 주택을 공급하는 것입니다.

- 새로운 공급제도를 위해 신속히 법령을 정비하고, LH·SH 등 공공 주택공급 기관을 전폭 지원하여 이주까지 필요한 시간을 기존 공급방식에 비해 절반 수준(예: 재건축 10년 이상 → 5년 이내)으로 획기적으로 단축하는 방안이 포함되어 있습니다. 

○ (사회자) 지금까지와는 어떻게 다르게 하겠다는 것인가요?

- 그런데 정비사업을 추진하기 위해서는 도시정비법에 따라 ➊지자체가 정비계획을 수립하고, ➋토지주들이 조합을 구성하여 ➌조합원들의 의견을 조율하면서 사업 추진하도록 절차가 되어 있어 기본계획 수립에서부터 시작하여 실제 착공까지 가기에는 절차가 복잡하고, 조합방식 적용으로 이해관계 조정에 장시간 소요되어 진행이 잘 안되거나 중도에 좌절되는 문제들이 있었습니다.

- 그동안 도심 내 대규모 공급은 주로 정비사업을 통해 추진하였습니다. 실제로 재개발과 재건축이 최근 3년간 서울APT 공급의 68%를 차지해왔습니다. 이러한 도시정비 사업을 공공이 직접 시행하여 절차를 단축하고, 획기적인 인센티브를 주는 대신에 개발 이익은 공유되도록 하겠다는 것입니다. 도시 정비를 민간에만 맏겨두지 않고, 정부가 직접 개입하고 참여하여 <패스트 트랙>으로 추진하겠다는 것입니다. 

○ (사회자) <도시 정비>를 통한 개발은 그래도 개발 수익이 가능한 곳이 대상인데, 도시 정비 사업의 대상이 되지 못했던 역세권이나 준공업지역, 또 저층 주거지는 어떻게 하는 것인가요?

- 이들 지역을 <非정비구역>이라고 하는데, 일정 규모 이상의 공동개발을 위해 토지주들의 의견을 조율해야 하나, 의견조정이 쉽지 않고 부지확보 애로가 있어서 도심지의 슬럽가나 빈민가로 남아 있었습니다.

- 우선 역세권의 경우, 대형과 소형 건물이 혼재되어 있고, 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등 소유주들 간 이해가 상충되고, 세입자들의 내몰림 우려가 있었습니다. 공장이 떠나버리거나 가동이 중단되어 버린 준공업지역의 경우에도 대형공장과 소형 공장주 간의 이견이 있고, 사업이 잘되는 공장과 쇠퇴한 공장, 그리고 인근 지역의 주거시설 소유주간 갈등도 존재해왔습니다.

- 특히 용적율이나 주민과 건물주 간의 합의가 되지 않고 저층주거지로남아 있는 곳들은 소유자들 간의 개발비용 부담능력 차이, 월세수입 의존 고령자 등으로 공동개발이 어려워 노후화가 심화되는 상황이었습니다.

- 이러한 문제점을 세밀하게 분석하여 공공재개발 및 절차 간소화 등을 통해 역세권은 주거 상업 고밀 지구로 개발하고, 준공업지역의 경우는 주거산업 융합지구로 개발하며, 저층의 노후 주거 지역의 경우는 주택공급 활성화 지구로 개발한다는 것입니다.