[미국] 뉴욕의 도시재생 동향, 2019
9・11 테러 복구사업 이후 적극적인 도시개발 정책 지향
2024-05-06 오전 11:58:53
□ 뉴욕의 도시재생
- 뉴욕의 도시재생 사례와 그 시사점 / 한국건설산업연구원 이승우 연구위원 / 2014년4월
◇ 9・11 테러 복구사업 이후 적극적인 도시개발 정책 지향
◯ 뉴욕시에서는 2000년대 들어 적극적인 도시개발 정책을 지향하면서 지역의 인프라 구축에서부터 공원 조성, 주상복합 빌딩 건설 등의 도심 재생 프로젝트, 워터프런트, 부두 등의 미개발 지역에 대한 개발사업, 브라운필드(brownfield) 개발사업들을 활발히 진행하고 있다.
◯ 이러한 개발사업들을 효과적으로 추진하기 위하여 다양한 재원, 사업 구조, 공공의 지원책 등이 활용되고 있다.
◯ 뉴욕시가 적극적으로 도시 재정비사업을 추진하게 된 계기는 마이클 블룸버그시장의 정책과 9·11 테러 복구 사업에서 찾을 수 있다.
◯ 2002년 뉴욕시장으로 취임한 블룸버그는 기업가의 노하우를 시정에 활용하여 뉴욕시의 재건과 업그레이드에 주력했다.
그 일환으로 배터리 파크 시티 이후 뉴욕시 최대 도시개발사업인 허드슨 야드 개발 계획을 비롯해 지역의 인프라 구축에서부터 공원조성, 주상복합 빌딩 건설 등 도심재생 프로젝트, 워터프론트 등 미개발 지역에 대한 크고 작은 50개 이상의 개발사업을 추진했다.
◯ 또한 9·11 테러에 의해 파괴된 월드트레이드센터와 그 주변 지역의 재생을 위해 공공의 개입이 시급해졌고 이를 위한 재건 계획이 추진되었는데, 이와 연계하여 뉴욕시 전반에 대한 대대적인 도시정비계획이 이루어지게 되었다.
◇ 적극적인 개발주체로 역할하는 공공주체
◯ 뉴욕시 도시개발 사례의 시사점은 사업에 강력한 추진력을 제공하는 공공의 선도적 역할, 효율적인 진행을 가능하게 하는 공공과 민간의 윈-윈 구조, 그리고 이를 뒷받침하고 보완하는 다양한 제도적 장치들에서 찾을 수 있다.
◯ 첫째, 뉴욕시의 도시재생 사업은 일자리 창출, 도시 경쟁력 강화 차원에서 공공 주체가 적극적으로 추진했으며 개발 주체로서 선도적 역할을 수행하고 있다.
◯ 공공이 집중적인 초기 투자로 사업의 토대를 마련하고 동시에 사업 전반을 체계적으로 관리하여 장기적인 안정성과 공공성을 높이는 방식이다.
다양한 인센티브를 활용하여 사업을 활성화함으로써 공공이 원하는 목표인 성공적인 도시재생을 달성하는 구도를 활용하고 있다.
◇ 세제 인센티브 유동화와 다양한 직간접 재원 조달 활용
◯ 둘째, 대부분 세제 인센티브를 유동화하여 재원으로 활용하는 방식을 활용하여 재원 조달과 사업성 측면에서 윈-윈 구조를 만들어내고 있다.
대표적인 방식인 PILOT는 원래 비영리 단체나, 공공에 기여하는 자산의 경우 재산세 과세 목록에서 제외하고 약정 납입금(payment)을 내도록 하는 제도이다.
◯ 뉴욕시에서는 이러한 방식을 도시개발에 적용하여 민간 투자자에게는 세금보다 낮은 수준의 약정 비용을 징수하며, 그 징수 권리를 해당 개발의 공적 주체에 부여하여 사업 재원으로 활용하도록 하는 방식으로 운영하고 있다.
◯ 셋째, 프로젝트 특성에 따라 다양한 직간접 재원 조달 방식을 사용하고 있다. 정부 예산, 민간 투자 외에도 기부금, EB-5 자금, PILOT의 약정 납입금 등 다양한 자금이 재원으로 활용되고 있다.
LIHTC의 공제된 세액, PILOT의 약정 납입금 등 미래에 장기적으로 예상되는 금액을 유동화하여 재원을 마련하는 사업구조가 폭넓게 활용되고 있다.
◇ 프로젝트별 개발공사를 설립하여 정부 참여와 민간 투자 유인
◯ 넷째, 해당 사업을 위한 별도의 개발공사를 활용하며 폭넓은 권한을 부여하고 있다. 프로젝트별로 개발공사가 설립되고 여기에 뉴욕시 및 뉴욕주의 관련 부서가 직접 참여하는 방식이다.
◯ 개발공사들은 사업의 주체로서 주정부의 채무 한도에 국한되지 않는 사업 단위의 별도 채권을 발행하여 투자 재원을 마련하고 있는 등 자체적인 권한을 가지고 사업을 추진하고 관리하는 전반적 역할을 담당하고 있다.
◯ 다섯째, 개발권이양제도, 탄력적인 용적률 인센티브 등 도시계획 규제의 유연성을 통해 민간 투자를 유인하고 있다. 도시계획 규제로 사업을 규제하고 규율하기보다 유연성을 부여하여 사업의 성공률을 높이기 위한 도구로 활용하고 있는 것이다.
◯ 일례로 용적률 인센티브를 통한 상향 범위가 매우 크며(기본 FAR가 10인 상업시설이 최대 FAR 33까지 상향), 용적률을 상향할 수 있는 수단 또한 매우 다양(개발권 이양, 현금 기부, 공공 오픈스페이스 제공, 중저 소득층을 위한 지불 가능 주택 공급 등)하다.
◇ 사회적 문제 극복을 위한 사회통합적 배려 시행
◯ 여섯째, 기존 도시개발 과정에서 제기되었던 사회적 문제들을 극복하기 위해 지역 사회에 대한 사회 통합적 배려를 시행하고 있다.
불가피한 주거 이전에 대해서는 직접적인 재정적 및 행정적 지원, 대체 주거지 임대, 비용 보전 등 공공부문이 적극적으로 대응하고 있다.
◯ 지불 가능 주택의 제공, 20/30/50 프로그램 등을 통해 중저소득층을 위한 다양한 주거 기회도 제공하고 있다.
- 뉴욕의 도시재생 사례와 그 시사점 / 한국건설산업연구원 이승우 연구위원 / 2014년4월
◇ 9・11 테러 복구사업 이후 적극적인 도시개발 정책 지향
◯ 뉴욕시에서는 2000년대 들어 적극적인 도시개발 정책을 지향하면서 지역의 인프라 구축에서부터 공원 조성, 주상복합 빌딩 건설 등의 도심 재생 프로젝트, 워터프런트, 부두 등의 미개발 지역에 대한 개발사업, 브라운필드(brownfield) 개발사업들을 활발히 진행하고 있다.
◯ 이러한 개발사업들을 효과적으로 추진하기 위하여 다양한 재원, 사업 구조, 공공의 지원책 등이 활용되고 있다.
◯ 뉴욕시가 적극적으로 도시 재정비사업을 추진하게 된 계기는 마이클 블룸버그시장의 정책과 9·11 테러 복구 사업에서 찾을 수 있다.
◯ 2002년 뉴욕시장으로 취임한 블룸버그는 기업가의 노하우를 시정에 활용하여 뉴욕시의 재건과 업그레이드에 주력했다.
그 일환으로 배터리 파크 시티 이후 뉴욕시 최대 도시개발사업인 허드슨 야드 개발 계획을 비롯해 지역의 인프라 구축에서부터 공원조성, 주상복합 빌딩 건설 등 도심재생 프로젝트, 워터프론트 등 미개발 지역에 대한 크고 작은 50개 이상의 개발사업을 추진했다.
◯ 또한 9·11 테러에 의해 파괴된 월드트레이드센터와 그 주변 지역의 재생을 위해 공공의 개입이 시급해졌고 이를 위한 재건 계획이 추진되었는데, 이와 연계하여 뉴욕시 전반에 대한 대대적인 도시정비계획이 이루어지게 되었다.
◇ 적극적인 개발주체로 역할하는 공공주체
◯ 뉴욕시 도시개발 사례의 시사점은 사업에 강력한 추진력을 제공하는 공공의 선도적 역할, 효율적인 진행을 가능하게 하는 공공과 민간의 윈-윈 구조, 그리고 이를 뒷받침하고 보완하는 다양한 제도적 장치들에서 찾을 수 있다.
◯ 첫째, 뉴욕시의 도시재생 사업은 일자리 창출, 도시 경쟁력 강화 차원에서 공공 주체가 적극적으로 추진했으며 개발 주체로서 선도적 역할을 수행하고 있다.
◯ 공공이 집중적인 초기 투자로 사업의 토대를 마련하고 동시에 사업 전반을 체계적으로 관리하여 장기적인 안정성과 공공성을 높이는 방식이다.
다양한 인센티브를 활용하여 사업을 활성화함으로써 공공이 원하는 목표인 성공적인 도시재생을 달성하는 구도를 활용하고 있다.
◇ 세제 인센티브 유동화와 다양한 직간접 재원 조달 활용
◯ 둘째, 대부분 세제 인센티브를 유동화하여 재원으로 활용하는 방식을 활용하여 재원 조달과 사업성 측면에서 윈-윈 구조를 만들어내고 있다.
대표적인 방식인 PILOT는 원래 비영리 단체나, 공공에 기여하는 자산의 경우 재산세 과세 목록에서 제외하고 약정 납입금(payment)을 내도록 하는 제도이다.
◯ 뉴욕시에서는 이러한 방식을 도시개발에 적용하여 민간 투자자에게는 세금보다 낮은 수준의 약정 비용을 징수하며, 그 징수 권리를 해당 개발의 공적 주체에 부여하여 사업 재원으로 활용하도록 하는 방식으로 운영하고 있다.
◯ 셋째, 프로젝트 특성에 따라 다양한 직간접 재원 조달 방식을 사용하고 있다. 정부 예산, 민간 투자 외에도 기부금, EB-5 자금, PILOT의 약정 납입금 등 다양한 자금이 재원으로 활용되고 있다.
LIHTC의 공제된 세액, PILOT의 약정 납입금 등 미래에 장기적으로 예상되는 금액을 유동화하여 재원을 마련하는 사업구조가 폭넓게 활용되고 있다.
◇ 프로젝트별 개발공사를 설립하여 정부 참여와 민간 투자 유인
◯ 넷째, 해당 사업을 위한 별도의 개발공사를 활용하며 폭넓은 권한을 부여하고 있다. 프로젝트별로 개발공사가 설립되고 여기에 뉴욕시 및 뉴욕주의 관련 부서가 직접 참여하는 방식이다.
◯ 개발공사들은 사업의 주체로서 주정부의 채무 한도에 국한되지 않는 사업 단위의 별도 채권을 발행하여 투자 재원을 마련하고 있는 등 자체적인 권한을 가지고 사업을 추진하고 관리하는 전반적 역할을 담당하고 있다.
◯ 다섯째, 개발권이양제도, 탄력적인 용적률 인센티브 등 도시계획 규제의 유연성을 통해 민간 투자를 유인하고 있다. 도시계획 규제로 사업을 규제하고 규율하기보다 유연성을 부여하여 사업의 성공률을 높이기 위한 도구로 활용하고 있는 것이다.
◯ 일례로 용적률 인센티브를 통한 상향 범위가 매우 크며(기본 FAR가 10인 상업시설이 최대 FAR 33까지 상향), 용적률을 상향할 수 있는 수단 또한 매우 다양(개발권 이양, 현금 기부, 공공 오픈스페이스 제공, 중저 소득층을 위한 지불 가능 주택 공급 등)하다.
◇ 사회적 문제 극복을 위한 사회통합적 배려 시행
◯ 여섯째, 기존 도시개발 과정에서 제기되었던 사회적 문제들을 극복하기 위해 지역 사회에 대한 사회 통합적 배려를 시행하고 있다.
불가피한 주거 이전에 대해서는 직접적인 재정적 및 행정적 지원, 대체 주거지 임대, 비용 보전 등 공공부문이 적극적으로 대응하고 있다.
◯ 지불 가능 주택의 제공, 20/30/50 프로그램 등을 통해 중저소득층을 위한 다양한 주거 기회도 제공하고 있다.
저작권자 © 파랑새, 무단전재 및 재배포 금지