□ 연수내용

◇ 폐쇄된 해군조선소를 뉴욕시를 대신해 개발하는 비영리법인

○ 첫 공식방문기관인 브루클린 네이비야드개발공사(이하 BNYDC)는 브루클린 네이비야드의 소유주인 뉴욕시를 대신하여 부지의 부동산 개발 및 자산 관리 역할을 하는 비영리 법인이다. 부동산 개발 관련 업무를 담당하는 개발부서의 맷 해리슨(Matt Harrison) 선임부사장이 연수단을 맞이해 주었다.

○ 맨해튼 동쪽 강 옆에 자리 잡은 브루클린 네이비야드는 1801년부터 1968년까지 167년간 200만㎡규모로 해군선박 건조창과 수리조선소로 활용되던 곳이다.

○ 해군 조선소가 폐쇄된 뒤에는 뉴욕시 소유의 자산으로 비영리단체인 CLICK에 위탁・임대를 주어 위락시설로 재개장했으나 경영악화로 관리주체가 1981년 민간 공기업인 BNYDC로 바뀌게 되었다.

◇ 중산층이 일할 수 있는 일자리를 만들겠다는 목표로 개발

○ 1968년 해군에서 조선소를 폐쇄하기 전까지 약 1만 명 정도가 일을 하고 있었는데 폐쇄와 함께 1만 명의 사람들이 일자리를 잃게 되었다. 이에 지방정부에서 1970년대에 이 지역의 중요성을 제고하게 되고, 산업적인 일자리를 창출하기로 결정한다.

○ 이러한 과정에서 BNYDC는 중산층이 일할 수 있는 일자리를 만들겠다는 목표와 이를 통해서 중산층과 이 지역 전체에 혜택이 되는 형태로 개발하겠다는 목표를 가지고 설립되었다.

○ BNYDC는 주택단지로 개발할 경우 이득이 더 컸지만 BNYDC는 일자리 창출에 주안점을 두고 1987년 대형 임대자를 제외하고 소규모 상공업, 특히 제조업 시설을 대량 유치하는 전략을 채택했다.

○ 주로 스타트업에 지원하는 산업단지로 조성하면서 165여 년의 역사를 지닌 네이비야드를 뉴욕 최대 산업단지이자 기업의 혁신기지로 전환하는데 성공했다.

◇ 매년 20억 달러의 경제적 가치를 창출하는 혁신기지로 성공

○ 브루클린 네이비야드의 전체 면적은 300에이커(약 36만7000평)로 부지 내 빌딩이 70개 이상 있다.

○ 입주기업이 400개가 넘고 이 기업들이 창출하는 일자리 수가 1만 개, 매년 약 20억 달러의 경제적인 부가가치를 창출하고 있다. BNYDC는 최근 1년간 약 10억 달러의 부동산 개발에도 성공했다.

▲ 브리핑중인 맷해리슨 부사장[출처=브레인파크]

○ 현재 브루클린 네이비야드는 미국 연방정부 지정 고용창출 장려지역(Targeted Employ- ment Area, TEA) 및 뉴욕주정부 지정 경제개발 특구로 지정되있다. 일자리를 20,000개까지 늘리는 것이 목표이다.

○ 주로 일자리를 창출하고 있는 건물 및 지역은 다음과 같다.

• 77번 빌딩 : 연면적 100만㎡, 현재는 임대계약이 완료돼서 임대인들이 있는 건물

• 124번 빌딩 : 연면적 25만㎡, 4개 기업체 입주

• 72번 빌딩: 연면적 50만㎡, 4천 개 일자리 창출

• 스타이너 스튜디오(Steiner Studio) : 영화 제작 시 배우뿐만 아니라 목수 등 매뉴얼이 많이 필요하기 때문에 제조업으로 분류

• 소매업을 위한 지역 : 슈퍼마켓 운영기업에서 슈퍼마켓의 2층 공간을 재임대해 일자리 창출 추진

◇ 중산층의 일자리를 늘리는 열쇠, 제조업

○ 브루클린 네이비야드가 제조업에 주목하는 것은 제조업의 일자리가 서비스업의 일자리보다 임금이 훨씬 높기 때문이다.

○ 제조업에 종사하는 사람의 50% 정도가 고등학교 졸업자로 인종적 배경도 다양하며 특별한 경력이 필요하지 않고 원하면 가서 일할 수 있는 접근성이 높다. 비교적 임금이 높고 접근성이 좋은 품질이 좋은 일자리라고 할 수 있다.

○ 제조업 일자리가 중산층 일자리를 늘리는 열쇠가 될 수 있다고 보고 있다. 브루클린 네이비야드에서 활동하는 제조업 기업을 6개의 카테고리로 나누면 다음과 같다.

• 전통 제조업 : 인쇄, 식음료 등

• 도시 인프라 : 건축, 목수, 작은 규모의 철공 등

• 혁신 기술 : 최신 첨단 기술(화성 탐사선 로봇)

• 미디어 : 영화 스튜디오

• 예술 : 예술가의 아이디어를 구현하는 제조업

• 창의력 : 디자인에 기술 적용을 하는 능력

◇ 영상산업도 제조업으로 분류하여 적극 투자

○ BNYDC는 영상산업도 제조업으로 분류하여 3만㎡ 규모의 영화 스튜디오 시설인 스타이너 스튜디오(Steiner Studio)의 확장공사에 뉴욕시 정부지원금과 투자자금, BNYDC 자금, 미국 상무부 경제개발자금을 투자했다.

○ 스타이너 스튜디오는 할리우드에 이은 최대 영화・TV제작단지로서 뉴욕의 영상미디어산업을 뒷받침하고 있다. 그 결과 뉴욕주 방송에 나오는 드라마나 영화 대다수를 촬영하고 있고 대부분 실내장면을 촬영하면서 이로 인해 고용창출 효과만 약 1,600명에 달하는 것으로 알려져 있다.

◇ 디자인-다품종 소량생산-양산까지 모두 가능한 생태계 추구

○ 한 건물 안에서 기업이 창업을 해서 수명을 다할 때까지 필요한 과정을 한 건물 내에서 모두 할 수 있게 되어 있다. 건물에 입주하여 초기 디자인 설계를 하면 중간층에서 다품종 소량생산을 하고 아래층에서는 중간층에서 히트를 친 제품을 양산하는 과정이 모두 한 건물 내에서 이루어지는 것이다.

○ 이렇게 되도록 하기 위해서는 건물을 짓는데 많은 고려 사항들이 있다. 기둥이 많으면 안 되고, 층고가 높아야 하고, 공기 순환이 중요하고, 완성된 제품을 싣고 나갈 트럭이 들어오기 쉬워야 하는 등 고려할 것들이 많다.

○ 예를 들어 소량생산에서 대량생산으로 이동할 경우 위아래로 물류가 빠르게 이동해야 하기 때문에 엘리베이터를 더 많이 설치를 많이 하는 등의 고려가 필요하다.

◇ 커뮤니티 서비스와 교육 제공으로도 일자리 창출

○ BNYDC는 기업을 대상으로 기업이 필요로 하는 서비스를 제공하는데 커뮤니티 서비스와 교육이 대표적이다.

○ 커뮤니티 서비스는 입주해있는 임대인들과 입주자들이 만날 수 있는 센터(Employee center)를 만들어서 다른 곳에서는 어떤 일이 진행되는지 정보가 빨리 교환될 수 있도록 한다. 도움이 더 필요한 약자들, 과거 재소자들이 일자리를 얻을 수 있도록 연결하는 역할도 한다.

○ 교육 서비스로는 비슷한 규모의 기업인들을 모아서 1년에 한 번씩 교육 프로그램을 제공하는 코호트서비스(Cohort)가 있다. 직원 10명, 사무실 규모가 2,000~3,000㎡정도 됐을 때 한계에 부딪히는 경향이 있다.

기업으로서 구체적으로 인사부, 마케팅, 행정 등을 구분하여 일을 진행하기에 자원이 부족한 것이다. 그래서 비슷한 이들이 서로 만나고 의논하면서 더 발전할 수 있도록 한다. 이런 서비스를 통해서 1만 개에서 최대 2만 개의 일자리를 창출할 예정이다.

○ 일자리 창출을 위해 임차인이 특정한 기술과 자격을 가진 사람을 구하고 있다면, 사람들이 그러한 기술을 배울 수 있게 교육한다. 따라서 후에 그 기술을 바탕으로 이 지역을 대상으로 일할 수 있는 방식으로 일자리를 창출한다.

◇ 기업의 일자리 수요를 감안해 프로그램을 운영하는 고등학교 입주

○ 브루클린 네이비야드 건물 내에 위치한 고등학교도 있다. BNYDC와 뉴욕시 교육부(NYC Department of Education)의 파트너십으로 만든 학교인 브루클린 스팀센터(Brooklyn STEAM Center)는 2019년 2월 문을 연 뉴욕 최초로 기업과 함께 공간을 쓰는 공립고등학교이다.

○ 브루클린 네이비야드 77번 건물 3층에 자리하여 학생들의 미래 직장이 될 수 있는 산업단지 내에 학습환경을 이룬 뉴욕 직업학교・기술학교의 차세대 모델로 불린다.

○ 직업학교이자 기술학교로 이 지역에 있는 기업들의 일자리 수요를 감안해서 프로그램을 만드는 학교이다. 이론 교육만 하는 것이 아니라 실습도 진행하고 있다. 1년에 150명 정도를 인턴으로 이 건물에 있는 기업에 보내서 경험할 수 있도록 한다.

○ 이 고등학교 학생들이 배우고 있는 과목은 △디자인, 설계, 엔지니어링 △건축 △ 컴퓨터 공학, IT △미디어, 필름 △식음료이다.

○ 센터에는 사운드 스테이지, 컴퓨터 실습실 및 제조 공장과 같은 각 분야의 전문 작업 공간을 갖추고 학생들은 고등학교 강의실과 관심 분야의 전문가가 가르치는 강의를 수강하며 인터뷰, 인턴십을 통해 네이비야드의 산업 전문가와 관계를 구축할 수 있다.

○ 학생들에게는 최소 학점 평균 또는 시험 점수는 필요하지 않으며 타임스(Times)에 따르면 참여 학생의 거의 93%가 흑인 또는 히스패닉이며 74%가 무료 또는 할인 점심을 이용할 수 있다.

○ 네이비야드 단지 내에 이미 취업센터가 있지만, 스팀센터가 네이비야드에 있는 회사에 취업하기 위해 필요한 기술과 훈련을 지역 주민에게 제공하는 데 도움이 될 것이라고 보고 있다.

○ 뉴욕시의 정부기관, 교육기관, 민간기업이 함께 협력하는 기반을 가지고 기업의 창업, 성장을 돕는 Mini Ecosystem을 구축하여 뉴욕시를 전통적인 산업형 제조와 달리 ‘융합혁신 제조혁신기지’로 변모하겠다는 의지를 보여주는 곳으로 활용되고 있다.

◇ 세계 최대 규모의 옥상농장을 무상임대해 공동체지원 농업에도 참여

○ 그 밖에 네이비야드에 입주한 사회적기업인 브루클린 그레인지(Brooklyn Grange)는 옥상농업을 하는 사회적기업으로 농장 규모는 3,716㎡로 세계 최대 규모를 자랑하고 있다.

○ 브루클린 그레인지에서 수확한 농작물은 레스토랑이나 카페와 직거래하거나 공동체지원 농업(CSA 공동체지원농업) 또는 파머스마켓을 통해 판매되고 있다. 옥상농장은 또 양계장과 양봉장까지 갖추고 있어 다양한 농업활동 경험도 가능하다.

○ 브루클린 그레인지는 산업공학을 전공한 설립자의 취지에 공감한 BNYD가 건물을 10년 동안 무상으로 빌려주기로 하면서 가능해졌다.

○ 옥상농장은 식물의 뿌리로 인해 지붕표면이 손상받지 않도록 하는 뿌리장벽과 배수 시스템을 갖추고 특별히 개발된 유기화합물 루프라이트(Rooflite) 등 녹색지붕시스템(green-roof system)을 갖추고 있다.

◇ 브루클린 네이비야드를 중심으로 주변지역까지 활성화

○ 브루클린 네이비야드를 중심으로 덤보(Dumbo) 지역, 브루클린 다운타운(Brooklyn Down Town)이 삼각 축을 이루는 이른바 ‘브루클린 테크 트라이앵글(Brooklyn Tech Triangle)’이라 불린다.

○ 브루클린 테크 트라이앵글 지역은 약 330여개의 혁신기술 기반의 스타트업과 벤처기업들이 약 7천개 정도의 ‘정규직’ 일자리를 만들어내고, 연간 약 2조 4천억원 정도의 경제적 부가가치를 창출하는 곳으로 성장했다.

◇ 추가 수요에 대응하여 지속적 개발・재생 예정

○ 브루클린 네이비야드는 현재 재개발이 모두 끝난 상태이다. 그럼에도 불구하고 지속적인 제조업 단지에 대한 수요가 계속 늘어나고 있다.

2020년에 2만 개의 일자리 창출을 달성할 것으로 보고 있으며 그렇다면 마스터플랜을 통해 1만 개의 일자리를 더 창출하기 위해 노력할 예정이다.

○ 공간적으로는 향후 20년간 다른 빌딩도 개발해서 500만㎡의 공간을 확보, 제조업에 사용할 예정이다. 전체 건물의 80%를 제조업에 활용하고, 15%는 제조업을 위한 행정 업무, 5%는 생활 편의 시설을 만드는 데 쓸 예정이다.

□ 질의응답

- 한국에서는 대기업에 아이디어나 인력을 뺏기거나 하는 경우가 많은데, 대기업에 비해 경쟁력을 갖고 안정적으로 회사를 유지해나갈 수 있는 비결은.

"해마다 이 곳의 기업을 대상으로 이 안에 있는 기업들과 협력을 하는가에 대한 설문을 한다. 어떤 일을 하든지 한 기업에서 모든 과정을 진행하기에는 무리가 있으니 다른 기업과 서로 협력을 한다.

협력 상대가 대기업일수도, 중소기업일수도 있다. 대기업이라고 하더라도, 생산 전체 과정을 대기업이 모두 다 책임지기는 힘들기 때문에 특정 과정에서 중소기업이 개입하는 등 서로 상생하고 있다.

따라서 질문과 같은 일이 일어나기는 어렵다. 어떤 기업이 이곳에 공간을 얻고 싶다고 했을 때, 이 기업이 이 안의 다른 기업들에게 어떤 영향을 줄 수 있을지, 어떤 시너지 효과를 낼 수 있을지 생각을 해서 결정한다.

또한 안정적으로 운영할 수 있는 요건 중 하나는 네이비야드를 벗어난 뉴욕은 임대료가 굉장히 높은데, 네이비야드의 임대료는 50%이하라는 점이다. 그래서 입주하고자 하는 기업이 매우 많다.

예를 들어 Crye Precision은 뉴욕 맨해튼에 있는 유명한 디자인 학교(The Cooper Union)를 나온 사업자 2명이 기능성 의류를 제작하는 사업을 한 지 7년이 됐는데 200명 고용한 상태이다. 임대료가 저렴하기 때문에 2명이 입주, 사업할 수 있었다.

New Lab은 전 세계에서 가장 첨단의 창업 보육 시설로 첨단 기술을 이용해서 장비를 제조한다(프론티어 하드웨어).

굉장히 많은 기업이 이곳에 들어오기 위해 신청을 하는데 그 중 15%가 받아들여진다. 약 600개 정도의 기업이 기업에서 유치한 투자자금이 7억 5천만 달러 정도이다. 작은 기업들은 이런 조건과 서비스를 통해서 발전할 수 있다."

- 임대료가 저렴하다고 했는데.

"이곳은 비영리기업이다. 네이비야드 부지는 뉴욕시 소유이다. 뉴욕시와 계약을 해서 BNYDC가 관리하고 개발하는 것이다. 비영리기업이기 때문에 월급을 받을 뿐 이익을 남길 필요가 없다. 부지 자체가 뉴욕시의 것이기 때문에 임대료를 높일 필요도 없다."

- 조선소가 폐쇄하고 나서 어떤 식으로 개발할 것인지에 대해 여러 아이디어가 있었을 텐데, 갈등이 없이 순조롭게 진행이 됐는지.

"요즘이면 해군기지를 폐쇄할 때 어떻게 개발할지 자세한 과정을 거쳐서 결정했을 텐데, 60년대에는 그러한 고려없이 그냥 폐쇄해버렸다.

뉴욕시에서는 1개 기업에 전체 부지를 넘기겠다고 생각했는데 70년대는 제조업이 쇠퇴하는 기간이었기 때문에 부지 전체를 임대할만한 기업이 없어 이 부지가 사용되지 않자 작게 분할해서 임대를 해주는 쪽으로 결정을 내렸다. 80년대 중반부터 한 기업에 통째로 넘기는 것을 포기하고 작게 분할해서 인프라를 구축하기 시작했다."