[독일] BAEK Architekten, 아파트 대신 시민공원을 선택한 시민참여형 도시개발 20191012
△새로 만들어지는 부지에 대한 표현 △새로 허가 난 건물이 어떻게 들어가는지 표기 △개발되는 땅이 공공차원에서의 건축화 표현
2024-04-11 오전 11:06:40
□ 들어가며
○ ㅇㅇ시는 뉴타운 해제구역을 중심으로 주민 의견을 반영하고 주민이 참여하는 맞춤형 도시재생을 추진 중이다. 이를 위해 도시재생총괄기획단을 구성하고 민간 전문가를 도시재생조정관으로 위촉할 계획이다.
○ 주민 의견을 반영해 주차장 확충, 도로 개선, 공동체 공간 조성, 집수리와 소규모 주택정비사업 등의 도시재생사업을 주민과 함께 진행할 계획이다.
○ 한편 2차 세계대전 이후 라인강의 기적이라 불리며 경제성장을 일궈낸 독일(옛 서독)은 급속한 도시 재개발이 이뤄졌다. 하지만 대도시를 중심으로 한 도시개발은 지역 간 불균형을 이뤘고 산업변화에 따른 인구 감소 등 방치되는 부동산이 증가하는 이른바 도시축소가 나타났다.
○ 도시 곳곳에 생겨난 빈 땅과 건물을 다른 용도로 전환하기 위한 도시재생 정책의 필요성이 대두됐고 특히 통일 이후 베를린은 도시재생의 시험대였다.
서로 다른 환경과 체제에서 살아온 동서독 주민들이 공존해야 하는 공간인 베를린은 재개발보다는 그들이 살아온 기존시설을 활용하는 도시재생이 더 유용했다. 팽창 위주인 개발보다는 이들의 문화를 융합할 수 있는 공존을 택했다.
○ 특히 크로이츠베르크 도시 재생 프로그램 진행 시 합의를 이뤄낸 ‘조심스러운 도시재생을 위한 12대 원칙’은 한국의 많은 지자체에게 시사점을 준다. 기본틀인 ‘기존의 도시구조와 건물을 그대로 유지한 채 주민들의 욕구를 최대한 수렴하여 사회적으로 균형잡힌 구역을 만든다는 것’은 한국 사회에 있어서는 이상향처럼 느껴진다.
○ 우리는 ‘살고 싶은 동네’를 만들려고 하는 것일까? 아니면 부동산으로 많은 이익을 만들 수 있는 동네를 만들려고 하는 것일까? 또 많은 부동산을 소유한 이들은 해당 지역에 거주하는 것일까? 아니면 부동산만 소유한 채 지역의 발전에는 관심이 없는 것일까?
○ ㅇㅇㅇ 소장의 강의를 통해 도시재생, 도시계획, 도시발전을 위해 필요한 것은 무엇이고 무엇을 보완하고 보충해야 하는지를 알아보았다.
□ 연수 내용
◇ 도시 계획에 있어 한국과 독일의 차이
○ ㅇㅇㅇ 소장은 2017년부터 베를린에서 사무실을 운영하고 있다. 한국-독일-유럽을 오가며 프로젝트를 진행하고 많은 성과를 보였다.
작은 집부터 오피스로 사용 가능한 건물, 아파트 설계, 도시설계 등에 이르기까지 다양한 프로젝트를 진행한다. 프로젝트 진행을 위해서는 전문가들, 지자체와 협의를 한다. ㅇㅇㅇ 소장은 도시재생이 독일과 유럽에서 어떻게 다뤄지고 있는지 설명해 주었다.
○ ㅇㅇㅇ 소장에 따르면 도시 재생 측면에서 가장 중요한 것은 공통된 계획의 툴을 이해하는 것이다. 한국에서는 도시재생에 전략적으로 접근하는데, 그와 동시에 중요한 것은 계획의 툴(물리적인 맵)을 구성하는 것이다.
○ 베를린이 통일되면서 외부 자금을 받았고, 한국도 그랬듯이 외국자본이 유입되었다. 당시 중요했던 것은 베를린 도시를 입체적으로 관리하는 것이었다. 전문가, 시민, 동에 계신 분들 모두 같이 수립해서 만든 내용이 ‘Planwerk’(계획대로 진행하는 것)이다.
▲ Planwerk 모습[출처=브레인파크]
○ Planwerk에서 보여주는 것은 크게 3가지로 △새로 만들어지는 부지에 대한 표현 △새로 허가 난 건물이 어떻게 들어가는지 표기 △개발되는 땅이 공공차원에서의 건축화 표현이다.
나머지 2가지 사항은 한국에서도 나타나나 ‘개발되는 땅이 공공차원에서 건축화 표현이 되느냐’하는 이슈는 한국에서는 부재라고 한다.
○ 중요한 것은 계획에서 끝나는 것이 아니라 그것을 3차원적(공간적)으로 계획하는 것이다. 도시계획청을 가면 전체 도시 내용이 전시되어있다. 통일 전 도시 모습, Planwerk이라는 계획의 툴을 따서 만든 도시계획, 1990년 이후 새로 만들어진 건물에 대한 정보가 전시되어 있다.
▲ 도시계획청에 전시된 베를린 도시 전경[출처=브레인파크]
▲ 도시계획청에 전시된 입체적 베를린 도시 모습[출처=브레인파크]
○ 도시계획청의 전시는 이미 만들어진 건물들을 더 디테일하게 보여주고, 오픈스페이스에서 더 선명한 도시를 나타낸다.
○ 이러한 전시물은 전체 도시를 가지고 입체적으로 관리가 가능하게 한다. 또한 도시계획청에서는 전문가뿐만 아니라 학생들을 대상으로 설명회도 이루어진다.
한국에도 지자체 박물관 가면 도시 현황이 나와 있지만, 베를린은 향후에 어떻게 발전될 것인지를 보여주는 입체적인 모형을 갖고 있다.
○ 한국은 특이한 건축물을 시도하지만 독일은 많은 사람이 협의한 툴이 있으므로 모두가 뽐내는 건축이 아닌 도시 공간적인 위계에 맞는 건축이 이루어진다.
단순한 건물이 반복된 것처럼 보이지만 그것이 곧 전체 도시 공간 차원에서는 강약조절이 되는 것이다. 즉 중요한 건물은 더 드러나고 일반적인 건물은 각각 그 용도에 맞게 지어진다.
◇ 도시재생관련 한국 및 유럽의 테마는 ‘산업부지 테마’
○ 1990년대 후반부터 유럽항구도시 산업부지 재생사업이 이뤄져왔다. 도시가 형성됨에 따라 항구 지역들이 조성되었다.
항구 지역은 도시 팽창으로 인해 기능이 축소되거나 도시 외곽으로 빠지게 되는데 이러한 항구를 새로운 도시로 탄생시키는 산업부지 재생 프로젝트들이 시행되었다.
기본적으로 도심에 비해 접근성이 떨어지는 단점을 보완하여 자연 공간을 끌어들이고, 새로운 도시를 형성하는 것으로 보완했다.
○ 도시재생에서는 도시공간, 공공 공간(광장 등)의 퀄리티가 굉장히 중요하다. 한국에서는 주먹구구식으로 입찰하는 방식이 많은데 보다 더 심혈을 기울일 필요가 있다.
또한 도시공간에 맞는 다양한 이동수단(수상택시, 케이블카 등)을 제공하는 것 역시 필요하다. 새로운 항구도시 발전을 위한 아이디어를 제시했다.
기존 형태를 유지하고 기존 도시와 연결하면서 새로운 공공 공간을 조성하고 퀄리티가 향상하였다. 독일에서 도시재생을 논할 때 평면적인 용도 계획이 아닌 입체적 테스트, 도시 관리 툴을 매우 강조한다.
◇ 시민 참여가 이뤄진 유네스코 지상 벙커 프로젝트
○ 세계대전 당시 침략을 막기 위한 벙커로, 세계대전 이후 방치되었다. 시에서 고민하던 찰나 유네스코에서 타 시설로 활용할 것 제안했다. 아이디어 테스트를 거듭한 결과 그대로 놓고 위에 건축물을 올리는 것을 검토했다.
▲ 개발하기 전 벙커 모습[출처=브레인파크]
○ 이후 시민이 투표의 방식으로 설계에 참여하였다. 시민들은 0.5, 전문가(건축가, 도시 계획가, 지역건축협회소속)는 1점의 점수를 매겨서 투표할 수 있도록 했다.
○ ㅇㅇ건축사무소는 아쉽게도 입찰에 성공하지 못했지만 지상 펌프를 유지하면서 컨퍼런스 시설 및 오피스, 파노라마 옥상 테라스를 기획하였다. 펌프 사용은 에너지 사와 협업하여 지하수를 끌어올려 사용하는 방안을 검토했다.
▲ 공모안 아이디어[출처=브레인파크]
◇ 서울시 마장동 프로젝트
○ 작년 서울시 마장동의 아이디어 공모전에 독일의 프로젝트에서 진행했던 내용을 토대로 제안했다. 기획 단계에서 기존의 물리적, 인프라적 문맥들이 중요하게 여겨졌다. 마장동의 작은 조직들과 아파트들이 아직은 도시재생과 관련한 툴이 없어서 어떤 곳은 개발되고, 어떤 곳은 개발되지 않은 극명한 차이가 나타난다.
▲ 마장동 프로젝트 지역[출처=브레인파크]
○ 주변에 청계천, 수변공간, 녹지공간, 고가도로로 막혀있던 공간을 어떻게 하면 도시재생 프로젝트 통해 시민들이 사용할 수 있는 공간으로 활용할 수 있을지 고민 중이다. 다른 도시 재생들의 시작점이 되도록 기대하고 있다.
○ 축산업 뿐 아니라 새로운 프로그램과의 연계 또한 고민이다. 마장동 안팎으로 도시 공간을 연계하는 아이디어가 있다.
마장동 천변 따라 새로운 건축물이 들어오고 도시 공공 공간(보행로 조성)등 아이디어 스케치를 하고 있다. 단절된 마장동-청계천 구간을 램프를 설치함으로써 접근성 높이고, 마장동 고가 하부 구간을 스포츠·문화시설로 재구축하는 계획이 있다.
▲ 마장동 프로젝트 예상도[출처=브레인파크]
○ 공용주차장 부지가 첫 번째 프로젝트로, 사유지 개발까지 가능하도록 하는 장기적인 계획이다. 이를 위해 마장동 관리회사를 설립하여 마장동 시장, 개별 소유자, 마장동 거주민, 기업의 사회적 투자 등을 아울러 마장동을 관리할 수 있도록 하는 시스템이다. 건축 또한 기존에 있던 것 활용한다.
◇ 비엔나 철도보강 프로젝트
○ 도시재생 프로젝트 중 비엔나에서 진행하는 철도 보강 프로젝트가 있다. 4차산업, 특히 도시·건축공간 관련 새로운 기술들을 연결하여 사용할 방안을 고민하던 중 개별적인 필요를 충족할 수 있는 제품을 생산할 수 있다면 개별적으로 연결될 것이라는 전략을 갖고 있었다.
또한 도시·건축공간 모두 네트워킹 되어 품질의 향상을 기대하여 건물 배치는 기본적으로 실행했다. 다양한 프로그램들을 건축공간에서 제시했다.
▲ 비엔나 프로젝트 지역[출처=브레인파크]
○ 자율주행차량 시스템 접목을 통해, 자가 차량의 비율이 줄어들고 도시공간에 소모되는 주차장 설비가 줄어들게 된다. 이 주차공간들을 미래에는 도시 중심부에 있는 프로덕션 시스템으로 활용할 예정이다.
그렇게 되면 오염이 최소화되고, 오염이 발생하더라도 기술적으로 안전하게 관리될 것이다. 앞으로 쓰이지 않을 새로운 공간에 대한 아이디어 낼 수 있다.
◇ 우성아파트 단지 재개발 프로젝트
○ 유럽의 거리를 거닐며 다양한 시설(카페 등)을 접하는 것과 대비하여 한국에서는 아파트에 집중하며 거주하게 되면서 유럽에서의 삶이 불가하다고 느꼈다.
한국의 인사동, 경리단길, 가로수길과 같이 특정 부분 관리되는 경우도 있다. 최근에는 지역의 아이덴티티를 강조하여 소규모의 거리, 시장길들이 성행하기 시작했다. 그러나 과연? 이라는 의문부호가 붙는다.
○ 도시 주변 지역들과 연결되는 것이 중요한 요소이다. 아파트 단지 안에도 거리공간을 도입한다면 좋겠다는 생각을 검토하였지만, 한국의 경우 아파트 단지 면적 대비 이외 공간을 조성할 수 있는 비율이 매우 적어서(10%) 현실적으로 거리공간을 배치할 수 없는 점이 큰 문제이다.
○ 타운하우스 또한 도심의 부자가 선택할 수 있는 옵션으로 작용하였다. 한국은 블록형태의 주거형태가 드물게 형성되어 있고 대부분 높은 층수로 올라가 있는 형태이다.
아뜰리에 주거공간을 복층으로 구성함으로써 프리랜서 수요를 충족하고 가로공간(주거 외 공간)을 활용할 수 있도록 했다.
○ 자연스럽게 스카이라인을 만들어주는 것도 필요하다. 건물 위쪽으로 갈수록 얇아지는 형태이며 건축적으로는 바람의 영향을 덜 받도록 패널을 설계했다. 아파트 단지임에도 가로공간은 자유롭게 사용하고 또한 관광지로서 활용 될 수 있도록 했다.
◇ 시민참여가 이뤄진 템펠호프 공항
○ 1920년대 초반 열기구 테스트, 군수공항으로 사용하다가 미군 군공항, 민간 공항으로 사용되었다. 2008년부터 공항 기능이 중단되어 도시재생을 통해 도시공원으로 변모했다.
○ 당시 베를린에 공항이 많았으나 2차대전 전후로 공항들이 중단되었고, 템펠호프 공항 역시 사용이 중단됐다. 공사 진행기간이 길어지면서 예산도 늘어났고, 공사 진행이 잘못됐다는 지적 또한 나오고 있다.
○ 계획이 있었기 때문에 도심에서 공항을 드러낼 수 있게 되었고, 2008년 공항 폐쇄 후 행사진행 및 공원시설로 활용하고 있다.
○ 공항 시설물 사용에 관해 베를린 주 당국은 공항 부지를 주거공간으로 개발하려고 했다. 그러나 베를린의 계획은 공항 전체가 아니라 공항 외각의 부지를 개발하려던 것이었음에도 시민단체를 포함한 베를린 시민들의 거센 반발을 맞이했다.
○ 공원은 개발하지 말고 오픈스페이스로 두어야 한다는 골자의 주장은 투표에 붙여졌다. 독일은 6만명의 서명을 받을 경우 법을 바꿀 수 있다. 당시 서명을 받아 투표가 이뤄졌고 결국 개발하지 않도록 협의하였다.
이후 정원을 조성하는 등 베를린 주가 계획한 개발을 중지했다. 주에서 골프연습장, 산책로 등을 제안하여 주민투표를 진행 후 소규모 개발은 진행하였다. 메인공항건물과 활주로, 큰 대지는 남겨두고 나머지는 도시재생공간으로 활용되고 있다.
□ 질의응답
- 유네스코 프로젝트의 건물 유지를 위해서는 지하수 양이 굉장히 많이 필요할텐데.
"지하수가 나오는 곳이면 가능하다. 프로젝트 규모, 사용하는 용량이나 방문객 숫자에 따라 어느 정도 용량이 필요한지, 충족 가능한지 검토하고 진행한다.
기본적으로 독일 내에는 친환경 건물들이 매우 많다. 경제적인 부분까지 고려하기 때문에, 친환경의 기준이 한국보다 까다롭다. 그리고 ‘지속 가능한 건물’이라고 칭하고 있다."
- 유네스코 프로젝트 진행 시 건물의 온도는 어떻게 맞추었는지.
"26도에 맞추는 것으로 계획했다. 겨울에도 지하수는 상온보다 따뜻하고, 여름에는 굉장히 차가움."
- 마장동 프로젝트는 공공토지였는지.
"공공토지였다. 주차장70% + 공공용도30% 활용했다."
- 마장동 프로젝트는 최종적으로 어떻게 된건지.
"성동구청에서 논의 중이다. 민간인이 가지고 있는 부지도 새로운 환경으로 조성 예정이며, 주변 환경(높은 아파트)등과 잘 어우러질 수 있도록 2030년까지 변화할 수 있다면 자연스럽게 안쪽은 재생 진행될 것으로 예상된다. 부족한 도시 공간에 관한 프로그램 및 마스터플랜을 기획할 예정이다."
- 마장동 프로젝트 진행에 관해 세입자도 관련해서 알고 있는지.
"공공 차원에서 하는 프로젝트이다. 마장동은 협의체가 매우 활성화되어있기 때문에 주민 협의체를 통해 계획 프로세스 모두 공유되고 있다."
- 마장동 프로젝트에 주민의 평가는.
"주민이 프로젝트에 적극적으로 참여하고 있고 좋은 평가를 받고 있다."
- 토지재생 형태로밖에 될 수 없나? 민간인의 규제에 대해 손해는 없었는지.
"맞기도 하고 틀리기도 하다. 사회적 합의가 중요한 국가인 만큼, 전체의 이익을 위한 것이다. 집값도 올리고, 도시환경도 개선되는 상생 효과이다. 민간의 규제가 아닌 큰 틀로서 정리된 도시를 만들기 위한 노력으로 보면 되겠다."
- 전체적 틀에 대한 ‘합의’가 어떤건지.
"한번에 결정되는 것은 아니고(투표를 하는 것은 아니고), 기존의 도시관리계획을 아우르는 계획을 만들고, 그것을 주민들과 전문가들이 피드백할 수 있게 하는 시스템 속에서 합의 이루어진다."
- 기간이 상당히 긴데(15~20년), 시와 주민이 결정한 사항을 마스터플랜으로 지속적으로 가지고 가는 건지.
"그렇다. 지속적으로 가지고 나가며 세부적인 내용들은 그때 그때 참여를 통해 수정해나간다."
- 한국과 유럽의 공무원 문화를 비교했을 때 한국 공무원들이 소통이 덜 된다고 느끼는지.
"최근에는 한국 공무원들도 적극적이고 열려있는 태도로 바뀐 것 같다. 그러나 한국-독일 모든 공문원을 일반화 하기는 어려울 것으로 보인다.
다만 한국 공무원에 있어 일을 처리하는 시스템 변화의 필요는 있다고 생각된다. 사실 독일 공무원들도 각자 특성에 따라 다른 편이다."
- 한국과 유럽의 사무실이 공간적으로는 차이는.
"업무용 건물 규정에 따라 창문 높이, 거리 등 계산해서 건축물 건설하기 때문에 한국에 비해 책상 배열이 여유롭고, 열려있는 공간의 작업장이 특징적이다. 좋은 환경에서 더욱 좋은 업무가 가능하다고 생각하고 독일의 사무 환경은 좋다고 생각한다."
- 도시재생은 뉴타운, 재개발 재건축과는 다르게 아파트 건설일 경우 난감하다. 주민들은 재건축을 선호하지 도시재생에 대해서는 부정적인 태도이기 때문인데.
"한국의 지리적 특성상 아파트는 필수적으로 여겨진다. 그러나 아파트를 짓더라도 독일의 큰 틀을 벤치마킹 할 경우 좋은 효과 끌어낼 수 있을 것으로 생각된다.
독일에서도 한국의 주공아파트 같은 형태의 아파트들이 낙후되며 범죄율이 높아진 현상이 있었다. 이후 독일경제가 발전하면서 주거 부족 현상 발생했고, 아파트 낙후지역 재생 방안을 검토하게 되었다.
독일의 재생 프로젝트는 단순히 새 건물을 짓는 것이 아니라 도시를 잘 유지시키는 것과 또 도시를 잘 없애는 것에 대한 고민이 담겨있다."
□ 참가자 소감
○ 템펠호퍼 사례는 도심공간을 시민에게 돌려주고 시민들이 자발적으로 참여하여 가꾸고 즐기는 공간으로 발전시키는 ‘보존적 도시재생’의 모델이었다.
무작위적인 개발이 아니라 공간에 대한 시민 인식이 높아지면서 과거의 공항부지에 마련된 대형공원과 공원건물, 그 전통 등을 살려 공간을 자연스럽게 활용하고, 보존하려고 노력함을 알 수 있었다.
○ 자치분권 확대·직접 민주주의 강화 등 주민 참여역량·욕구 증대의 시대 흐름에 따라 정책 과정에 주민참여를 강화해야 한다.
모든 시민이 스스로 자기 지역(동네)에 대해 고민하고 적극적으로 관심을 가질 수 있도록 교육, 토론 등을 활발히 실시하고 정책 추진 과정에서 다양한 주민 참여 방안을 강구하여 기존의 단순한 공공서비스 소비자가 아닌 실질적 주권자로서 위상 정립 필요가 있다.
○ 베를린에서는 그동안 정부의 도시개발안에 대항하는 수많은 지역 사회운동을 겪으면서 자연스럽게 대화의 중요성을 인식하고 있으며, 2013년에는 주요 도시(인프라) 개발에 있어 사전 공공참여를 의무화하는 내용이 법제화되어있었다.
○ 우리시 시민 참여형 도시개발(재건축, 개개발 등)의 한계는 모든 시민이 실질적으로 참여할 수 없다는 점이며, 특정 이념이나 이해관계에 치중된 사람들이 그 지역 도시재생을 좌우하는 사례가 있다.
세입자, 지주 등 공동체 내 수많은 의견을 수렴할 제도적 장치 부족하고 주민협의체가 제 기능을 발휘할 수 있도록 충분한 지원과 시간이 필요하다.
○ 공공공간의 용도 결정에도 시민의 목소리를 충분히 반영하고 계획 과정에 대한 시민들의 활발한 참여가 구현될 수 있는 제도적 장치를 마련하고 시민이 스스로 원하는 대로 용도를 결정하고 이용할 수 있는 상향식(BOTTOM-UP) 방식으로 공공사업 추진 필요하다.
○ 템펠호퍼의 경우 시민들이 쉽게 접근할 수 있도록 기본적인 동선만 구성하고 최소한의 시설만 조성하여 넓은 공간을 모든 시민들이 자유롭게 이용할 수 있는 구조로 되어 있는 것이 인상적이었다.
○ 많은 금액이 필요한 개발 보다는 기존 공간(시민운동장 등)을 혁신하여 모든 시민들이 자유롭게 모여 활용할 수 있도록 인위적인 시설 설치를 배제하고 시민 주도로 다양한 커뮤니티, 액티비티 장소로 활용할 수 있는 오픈스페이스로의 개발이 필요하다.
○ 전체적으로 독일은 오랜 시간 사회적 합의에 공을 들이고 시간을 투자해 도시계획 틀을 만들어 왔다는 것이 인상적이다.
○ 또한 개발 공사에서 당장의 매몰 비용을 생각하기보다 시민과의 대화, 합의의 가치를 중요시 한다는 것은 유의미하다고 생각된다.
○ 시민과 합의를 이룬 전체적인 계획 속에 도시계획, 재생이 추진되었기 때문에 도시 정체성을 형성하고 유지할 수 있었다고 생각한다.
○ 우리 시에서 추진하는 개발정책을 전면 중단하고 시민과 합의를 이루는 장기적인 로드맵 속에서 시민과 재검토하는 것이 필요할 것으로 여겨진다.
○ ㅇㅇ시는 뉴타운 해제구역을 중심으로 주민 의견을 반영하고 주민이 참여하는 맞춤형 도시재생을 추진 중이다. 이를 위해 도시재생총괄기획단을 구성하고 민간 전문가를 도시재생조정관으로 위촉할 계획이다.
○ 주민 의견을 반영해 주차장 확충, 도로 개선, 공동체 공간 조성, 집수리와 소규모 주택정비사업 등의 도시재생사업을 주민과 함께 진행할 계획이다.
 ▲ 백한열 소장[출처=브레인파크] |
○ 한편 2차 세계대전 이후 라인강의 기적이라 불리며 경제성장을 일궈낸 독일(옛 서독)은 급속한 도시 재개발이 이뤄졌다. 하지만 대도시를 중심으로 한 도시개발은 지역 간 불균형을 이뤘고 산업변화에 따른 인구 감소 등 방치되는 부동산이 증가하는 이른바 도시축소가 나타났다.
○ 도시 곳곳에 생겨난 빈 땅과 건물을 다른 용도로 전환하기 위한 도시재생 정책의 필요성이 대두됐고 특히 통일 이후 베를린은 도시재생의 시험대였다.
서로 다른 환경과 체제에서 살아온 동서독 주민들이 공존해야 하는 공간인 베를린은 재개발보다는 그들이 살아온 기존시설을 활용하는 도시재생이 더 유용했다. 팽창 위주인 개발보다는 이들의 문화를 융합할 수 있는 공존을 택했다.
○ 특히 크로이츠베르크 도시 재생 프로그램 진행 시 합의를 이뤄낸 ‘조심스러운 도시재생을 위한 12대 원칙’은 한국의 많은 지자체에게 시사점을 준다. 기본틀인 ‘기존의 도시구조와 건물을 그대로 유지한 채 주민들의 욕구를 최대한 수렴하여 사회적으로 균형잡힌 구역을 만든다는 것’은 한국 사회에 있어서는 이상향처럼 느껴진다.
○ 우리는 ‘살고 싶은 동네’를 만들려고 하는 것일까? 아니면 부동산으로 많은 이익을 만들 수 있는 동네를 만들려고 하는 것일까? 또 많은 부동산을 소유한 이들은 해당 지역에 거주하는 것일까? 아니면 부동산만 소유한 채 지역의 발전에는 관심이 없는 것일까?
○ ㅇㅇㅇ 소장의 강의를 통해 도시재생, 도시계획, 도시발전을 위해 필요한 것은 무엇이고 무엇을 보완하고 보충해야 하는지를 알아보았다.
□ 연수 내용
◇ 도시 계획에 있어 한국과 독일의 차이
○ ㅇㅇㅇ 소장은 2017년부터 베를린에서 사무실을 운영하고 있다. 한국-독일-유럽을 오가며 프로젝트를 진행하고 많은 성과를 보였다.
작은 집부터 오피스로 사용 가능한 건물, 아파트 설계, 도시설계 등에 이르기까지 다양한 프로젝트를 진행한다. 프로젝트 진행을 위해서는 전문가들, 지자체와 협의를 한다. ㅇㅇㅇ 소장은 도시재생이 독일과 유럽에서 어떻게 다뤄지고 있는지 설명해 주었다.
○ ㅇㅇㅇ 소장에 따르면 도시 재생 측면에서 가장 중요한 것은 공통된 계획의 툴을 이해하는 것이다. 한국에서는 도시재생에 전략적으로 접근하는데, 그와 동시에 중요한 것은 계획의 툴(물리적인 맵)을 구성하는 것이다.
○ 베를린이 통일되면서 외부 자금을 받았고, 한국도 그랬듯이 외국자본이 유입되었다. 당시 중요했던 것은 베를린 도시를 입체적으로 관리하는 것이었다. 전문가, 시민, 동에 계신 분들 모두 같이 수립해서 만든 내용이 ‘Planwerk’(계획대로 진행하는 것)이다.
▲ Planwerk 모습[출처=브레인파크]
○ Planwerk에서 보여주는 것은 크게 3가지로 △새로 만들어지는 부지에 대한 표현 △새로 허가 난 건물이 어떻게 들어가는지 표기 △개발되는 땅이 공공차원에서의 건축화 표현이다.
나머지 2가지 사항은 한국에서도 나타나나 ‘개발되는 땅이 공공차원에서 건축화 표현이 되느냐’하는 이슈는 한국에서는 부재라고 한다.
○ 중요한 것은 계획에서 끝나는 것이 아니라 그것을 3차원적(공간적)으로 계획하는 것이다. 도시계획청을 가면 전체 도시 내용이 전시되어있다. 통일 전 도시 모습, Planwerk이라는 계획의 툴을 따서 만든 도시계획, 1990년 이후 새로 만들어진 건물에 대한 정보가 전시되어 있다.
▲ 도시계획청에 전시된 베를린 도시 전경[출처=브레인파크]
▲ 도시계획청에 전시된 입체적 베를린 도시 모습[출처=브레인파크]
○ 도시계획청의 전시는 이미 만들어진 건물들을 더 디테일하게 보여주고, 오픈스페이스에서 더 선명한 도시를 나타낸다.
○ 이러한 전시물은 전체 도시를 가지고 입체적으로 관리가 가능하게 한다. 또한 도시계획청에서는 전문가뿐만 아니라 학생들을 대상으로 설명회도 이루어진다.
한국에도 지자체 박물관 가면 도시 현황이 나와 있지만, 베를린은 향후에 어떻게 발전될 것인지를 보여주는 입체적인 모형을 갖고 있다.
○ 한국은 특이한 건축물을 시도하지만 독일은 많은 사람이 협의한 툴이 있으므로 모두가 뽐내는 건축이 아닌 도시 공간적인 위계에 맞는 건축이 이루어진다.
단순한 건물이 반복된 것처럼 보이지만 그것이 곧 전체 도시 공간 차원에서는 강약조절이 되는 것이다. 즉 중요한 건물은 더 드러나고 일반적인 건물은 각각 그 용도에 맞게 지어진다.
◇ 도시재생관련 한국 및 유럽의 테마는 ‘산업부지 테마’
○ 1990년대 후반부터 유럽항구도시 산업부지 재생사업이 이뤄져왔다. 도시가 형성됨에 따라 항구 지역들이 조성되었다.
항구 지역은 도시 팽창으로 인해 기능이 축소되거나 도시 외곽으로 빠지게 되는데 이러한 항구를 새로운 도시로 탄생시키는 산업부지 재생 프로젝트들이 시행되었다.
기본적으로 도심에 비해 접근성이 떨어지는 단점을 보완하여 자연 공간을 끌어들이고, 새로운 도시를 형성하는 것으로 보완했다.
○ 도시재생에서는 도시공간, 공공 공간(광장 등)의 퀄리티가 굉장히 중요하다. 한국에서는 주먹구구식으로 입찰하는 방식이 많은데 보다 더 심혈을 기울일 필요가 있다.
또한 도시공간에 맞는 다양한 이동수단(수상택시, 케이블카 등)을 제공하는 것 역시 필요하다. 새로운 항구도시 발전을 위한 아이디어를 제시했다.
기존 형태를 유지하고 기존 도시와 연결하면서 새로운 공공 공간을 조성하고 퀄리티가 향상하였다. 독일에서 도시재생을 논할 때 평면적인 용도 계획이 아닌 입체적 테스트, 도시 관리 툴을 매우 강조한다.
◇ 시민 참여가 이뤄진 유네스코 지상 벙커 프로젝트
○ 세계대전 당시 침략을 막기 위한 벙커로, 세계대전 이후 방치되었다. 시에서 고민하던 찰나 유네스코에서 타 시설로 활용할 것 제안했다. 아이디어 테스트를 거듭한 결과 그대로 놓고 위에 건축물을 올리는 것을 검토했다.
▲ 개발하기 전 벙커 모습[출처=브레인파크]
○ 이후 시민이 투표의 방식으로 설계에 참여하였다. 시민들은 0.5, 전문가(건축가, 도시 계획가, 지역건축협회소속)는 1점의 점수를 매겨서 투표할 수 있도록 했다.
○ ㅇㅇ건축사무소는 아쉽게도 입찰에 성공하지 못했지만 지상 펌프를 유지하면서 컨퍼런스 시설 및 오피스, 파노라마 옥상 테라스를 기획하였다. 펌프 사용은 에너지 사와 협업하여 지하수를 끌어올려 사용하는 방안을 검토했다.
▲ 공모안 아이디어[출처=브레인파크]
◇ 서울시 마장동 프로젝트
○ 작년 서울시 마장동의 아이디어 공모전에 독일의 프로젝트에서 진행했던 내용을 토대로 제안했다. 기획 단계에서 기존의 물리적, 인프라적 문맥들이 중요하게 여겨졌다. 마장동의 작은 조직들과 아파트들이 아직은 도시재생과 관련한 툴이 없어서 어떤 곳은 개발되고, 어떤 곳은 개발되지 않은 극명한 차이가 나타난다.
▲ 마장동 프로젝트 지역[출처=브레인파크]
○ 주변에 청계천, 수변공간, 녹지공간, 고가도로로 막혀있던 공간을 어떻게 하면 도시재생 프로젝트 통해 시민들이 사용할 수 있는 공간으로 활용할 수 있을지 고민 중이다. 다른 도시 재생들의 시작점이 되도록 기대하고 있다.
○ 축산업 뿐 아니라 새로운 프로그램과의 연계 또한 고민이다. 마장동 안팎으로 도시 공간을 연계하는 아이디어가 있다.
마장동 천변 따라 새로운 건축물이 들어오고 도시 공공 공간(보행로 조성)등 아이디어 스케치를 하고 있다. 단절된 마장동-청계천 구간을 램프를 설치함으로써 접근성 높이고, 마장동 고가 하부 구간을 스포츠·문화시설로 재구축하는 계획이 있다.
▲ 마장동 프로젝트 예상도[출처=브레인파크]
○ 공용주차장 부지가 첫 번째 프로젝트로, 사유지 개발까지 가능하도록 하는 장기적인 계획이다. 이를 위해 마장동 관리회사를 설립하여 마장동 시장, 개별 소유자, 마장동 거주민, 기업의 사회적 투자 등을 아울러 마장동을 관리할 수 있도록 하는 시스템이다. 건축 또한 기존에 있던 것 활용한다.
◇ 비엔나 철도보강 프로젝트
○ 도시재생 프로젝트 중 비엔나에서 진행하는 철도 보강 프로젝트가 있다. 4차산업, 특히 도시·건축공간 관련 새로운 기술들을 연결하여 사용할 방안을 고민하던 중 개별적인 필요를 충족할 수 있는 제품을 생산할 수 있다면 개별적으로 연결될 것이라는 전략을 갖고 있었다.
또한 도시·건축공간 모두 네트워킹 되어 품질의 향상을 기대하여 건물 배치는 기본적으로 실행했다. 다양한 프로그램들을 건축공간에서 제시했다.
▲ 비엔나 프로젝트 지역[출처=브레인파크]
○ 자율주행차량 시스템 접목을 통해, 자가 차량의 비율이 줄어들고 도시공간에 소모되는 주차장 설비가 줄어들게 된다. 이 주차공간들을 미래에는 도시 중심부에 있는 프로덕션 시스템으로 활용할 예정이다.
그렇게 되면 오염이 최소화되고, 오염이 발생하더라도 기술적으로 안전하게 관리될 것이다. 앞으로 쓰이지 않을 새로운 공간에 대한 아이디어 낼 수 있다.
◇ 우성아파트 단지 재개발 프로젝트
○ 유럽의 거리를 거닐며 다양한 시설(카페 등)을 접하는 것과 대비하여 한국에서는 아파트에 집중하며 거주하게 되면서 유럽에서의 삶이 불가하다고 느꼈다.
한국의 인사동, 경리단길, 가로수길과 같이 특정 부분 관리되는 경우도 있다. 최근에는 지역의 아이덴티티를 강조하여 소규모의 거리, 시장길들이 성행하기 시작했다. 그러나 과연? 이라는 의문부호가 붙는다.
○ 도시 주변 지역들과 연결되는 것이 중요한 요소이다. 아파트 단지 안에도 거리공간을 도입한다면 좋겠다는 생각을 검토하였지만, 한국의 경우 아파트 단지 면적 대비 이외 공간을 조성할 수 있는 비율이 매우 적어서(10%) 현실적으로 거리공간을 배치할 수 없는 점이 큰 문제이다.
○ 타운하우스 또한 도심의 부자가 선택할 수 있는 옵션으로 작용하였다. 한국은 블록형태의 주거형태가 드물게 형성되어 있고 대부분 높은 층수로 올라가 있는 형태이다.
아뜰리에 주거공간을 복층으로 구성함으로써 프리랜서 수요를 충족하고 가로공간(주거 외 공간)을 활용할 수 있도록 했다.
○ 자연스럽게 스카이라인을 만들어주는 것도 필요하다. 건물 위쪽으로 갈수록 얇아지는 형태이며 건축적으로는 바람의 영향을 덜 받도록 패널을 설계했다. 아파트 단지임에도 가로공간은 자유롭게 사용하고 또한 관광지로서 활용 될 수 있도록 했다.
◇ 시민참여가 이뤄진 템펠호프 공항
○ 1920년대 초반 열기구 테스트, 군수공항으로 사용하다가 미군 군공항, 민간 공항으로 사용되었다. 2008년부터 공항 기능이 중단되어 도시재생을 통해 도시공원으로 변모했다.
○ 당시 베를린에 공항이 많았으나 2차대전 전후로 공항들이 중단되었고, 템펠호프 공항 역시 사용이 중단됐다. 공사 진행기간이 길어지면서 예산도 늘어났고, 공사 진행이 잘못됐다는 지적 또한 나오고 있다.
○ 계획이 있었기 때문에 도심에서 공항을 드러낼 수 있게 되었고, 2008년 공항 폐쇄 후 행사진행 및 공원시설로 활용하고 있다.
○ 공항 시설물 사용에 관해 베를린 주 당국은 공항 부지를 주거공간으로 개발하려고 했다. 그러나 베를린의 계획은 공항 전체가 아니라 공항 외각의 부지를 개발하려던 것이었음에도 시민단체를 포함한 베를린 시민들의 거센 반발을 맞이했다.
○ 공원은 개발하지 말고 오픈스페이스로 두어야 한다는 골자의 주장은 투표에 붙여졌다. 독일은 6만명의 서명을 받을 경우 법을 바꿀 수 있다. 당시 서명을 받아 투표가 이뤄졌고 결국 개발하지 않도록 협의하였다.
이후 정원을 조성하는 등 베를린 주가 계획한 개발을 중지했다. 주에서 골프연습장, 산책로 등을 제안하여 주민투표를 진행 후 소규모 개발은 진행하였다. 메인공항건물과 활주로, 큰 대지는 남겨두고 나머지는 도시재생공간으로 활용되고 있다.
□ 질의응답
- 유네스코 프로젝트의 건물 유지를 위해서는 지하수 양이 굉장히 많이 필요할텐데.
"지하수가 나오는 곳이면 가능하다. 프로젝트 규모, 사용하는 용량이나 방문객 숫자에 따라 어느 정도 용량이 필요한지, 충족 가능한지 검토하고 진행한다.
기본적으로 독일 내에는 친환경 건물들이 매우 많다. 경제적인 부분까지 고려하기 때문에, 친환경의 기준이 한국보다 까다롭다. 그리고 ‘지속 가능한 건물’이라고 칭하고 있다."
- 유네스코 프로젝트 진행 시 건물의 온도는 어떻게 맞추었는지.
"26도에 맞추는 것으로 계획했다. 겨울에도 지하수는 상온보다 따뜻하고, 여름에는 굉장히 차가움."
- 마장동 프로젝트는 공공토지였는지.
"공공토지였다. 주차장70% + 공공용도30% 활용했다."
- 마장동 프로젝트는 최종적으로 어떻게 된건지.
"성동구청에서 논의 중이다. 민간인이 가지고 있는 부지도 새로운 환경으로 조성 예정이며, 주변 환경(높은 아파트)등과 잘 어우러질 수 있도록 2030년까지 변화할 수 있다면 자연스럽게 안쪽은 재생 진행될 것으로 예상된다. 부족한 도시 공간에 관한 프로그램 및 마스터플랜을 기획할 예정이다."
- 마장동 프로젝트 진행에 관해 세입자도 관련해서 알고 있는지.
"공공 차원에서 하는 프로젝트이다. 마장동은 협의체가 매우 활성화되어있기 때문에 주민 협의체를 통해 계획 프로세스 모두 공유되고 있다."
- 마장동 프로젝트에 주민의 평가는.
"주민이 프로젝트에 적극적으로 참여하고 있고 좋은 평가를 받고 있다."
- 토지재생 형태로밖에 될 수 없나? 민간인의 규제에 대해 손해는 없었는지.
"맞기도 하고 틀리기도 하다. 사회적 합의가 중요한 국가인 만큼, 전체의 이익을 위한 것이다. 집값도 올리고, 도시환경도 개선되는 상생 효과이다. 민간의 규제가 아닌 큰 틀로서 정리된 도시를 만들기 위한 노력으로 보면 되겠다."
- 전체적 틀에 대한 ‘합의’가 어떤건지.
"한번에 결정되는 것은 아니고(투표를 하는 것은 아니고), 기존의 도시관리계획을 아우르는 계획을 만들고, 그것을 주민들과 전문가들이 피드백할 수 있게 하는 시스템 속에서 합의 이루어진다."
- 기간이 상당히 긴데(15~20년), 시와 주민이 결정한 사항을 마스터플랜으로 지속적으로 가지고 가는 건지.
"그렇다. 지속적으로 가지고 나가며 세부적인 내용들은 그때 그때 참여를 통해 수정해나간다."
- 한국과 유럽의 공무원 문화를 비교했을 때 한국 공무원들이 소통이 덜 된다고 느끼는지.
"최근에는 한국 공무원들도 적극적이고 열려있는 태도로 바뀐 것 같다. 그러나 한국-독일 모든 공문원을 일반화 하기는 어려울 것으로 보인다.
다만 한국 공무원에 있어 일을 처리하는 시스템 변화의 필요는 있다고 생각된다. 사실 독일 공무원들도 각자 특성에 따라 다른 편이다."
- 한국과 유럽의 사무실이 공간적으로는 차이는.
"업무용 건물 규정에 따라 창문 높이, 거리 등 계산해서 건축물 건설하기 때문에 한국에 비해 책상 배열이 여유롭고, 열려있는 공간의 작업장이 특징적이다. 좋은 환경에서 더욱 좋은 업무가 가능하다고 생각하고 독일의 사무 환경은 좋다고 생각한다."
- 도시재생은 뉴타운, 재개발 재건축과는 다르게 아파트 건설일 경우 난감하다. 주민들은 재건축을 선호하지 도시재생에 대해서는 부정적인 태도이기 때문인데.
"한국의 지리적 특성상 아파트는 필수적으로 여겨진다. 그러나 아파트를 짓더라도 독일의 큰 틀을 벤치마킹 할 경우 좋은 효과 끌어낼 수 있을 것으로 생각된다.
독일에서도 한국의 주공아파트 같은 형태의 아파트들이 낙후되며 범죄율이 높아진 현상이 있었다. 이후 독일경제가 발전하면서 주거 부족 현상 발생했고, 아파트 낙후지역 재생 방안을 검토하게 되었다.
독일의 재생 프로젝트는 단순히 새 건물을 짓는 것이 아니라 도시를 잘 유지시키는 것과 또 도시를 잘 없애는 것에 대한 고민이 담겨있다."
□ 참가자 소감
○ 템펠호퍼 사례는 도심공간을 시민에게 돌려주고 시민들이 자발적으로 참여하여 가꾸고 즐기는 공간으로 발전시키는 ‘보존적 도시재생’의 모델이었다.
무작위적인 개발이 아니라 공간에 대한 시민 인식이 높아지면서 과거의 공항부지에 마련된 대형공원과 공원건물, 그 전통 등을 살려 공간을 자연스럽게 활용하고, 보존하려고 노력함을 알 수 있었다.
○ 자치분권 확대·직접 민주주의 강화 등 주민 참여역량·욕구 증대의 시대 흐름에 따라 정책 과정에 주민참여를 강화해야 한다.
모든 시민이 스스로 자기 지역(동네)에 대해 고민하고 적극적으로 관심을 가질 수 있도록 교육, 토론 등을 활발히 실시하고 정책 추진 과정에서 다양한 주민 참여 방안을 강구하여 기존의 단순한 공공서비스 소비자가 아닌 실질적 주권자로서 위상 정립 필요가 있다.
○ 베를린에서는 그동안 정부의 도시개발안에 대항하는 수많은 지역 사회운동을 겪으면서 자연스럽게 대화의 중요성을 인식하고 있으며, 2013년에는 주요 도시(인프라) 개발에 있어 사전 공공참여를 의무화하는 내용이 법제화되어있었다.
○ 우리시 시민 참여형 도시개발(재건축, 개개발 등)의 한계는 모든 시민이 실질적으로 참여할 수 없다는 점이며, 특정 이념이나 이해관계에 치중된 사람들이 그 지역 도시재생을 좌우하는 사례가 있다.
세입자, 지주 등 공동체 내 수많은 의견을 수렴할 제도적 장치 부족하고 주민협의체가 제 기능을 발휘할 수 있도록 충분한 지원과 시간이 필요하다.
○ 공공공간의 용도 결정에도 시민의 목소리를 충분히 반영하고 계획 과정에 대한 시민들의 활발한 참여가 구현될 수 있는 제도적 장치를 마련하고 시민이 스스로 원하는 대로 용도를 결정하고 이용할 수 있는 상향식(BOTTOM-UP) 방식으로 공공사업 추진 필요하다.
○ 템펠호퍼의 경우 시민들이 쉽게 접근할 수 있도록 기본적인 동선만 구성하고 최소한의 시설만 조성하여 넓은 공간을 모든 시민들이 자유롭게 이용할 수 있는 구조로 되어 있는 것이 인상적이었다.
○ 많은 금액이 필요한 개발 보다는 기존 공간(시민운동장 등)을 혁신하여 모든 시민들이 자유롭게 모여 활용할 수 있도록 인위적인 시설 설치를 배제하고 시민 주도로 다양한 커뮤니티, 액티비티 장소로 활용할 수 있는 오픈스페이스로의 개발이 필요하다.
○ 전체적으로 독일은 오랜 시간 사회적 합의에 공을 들이고 시간을 투자해 도시계획 틀을 만들어 왔다는 것이 인상적이다.
○ 또한 개발 공사에서 당장의 매몰 비용을 생각하기보다 시민과의 대화, 합의의 가치를 중요시 한다는 것은 유의미하다고 생각된다.
○ 시민과 합의를 이룬 전체적인 계획 속에 도시계획, 재생이 추진되었기 때문에 도시 정체성을 형성하고 유지할 수 있었다고 생각한다.
○ 우리 시에서 추진하는 개발정책을 전면 중단하고 시민과 합의를 이루는 장기적인 로드맵 속에서 시민과 재검토하는 것이 필요할 것으로 여겨진다.
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