1892 베를린 주거협동조합(Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG)
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방문연수	독일	베를린

□ 연수내용

◇ 독일 전역에서 2,000여 개의 주거협동조합 활동

○ 전 세계적으로 약 90만 개의 협동조합이 있고 그 중 100개 이상의 나라에서 8억 명이 조합원, 약 1억 명의 직원들이 종사하고 있다.

기본적인 협동조합의 원리는 조합원들이 중심이 되어 대표자들의 선출하고 대표자들이 회장을 선출하며 그들이 또 직원들을 선별한다. 주거협동조합의 경우 집주인이 조합원이 된다.

○ 독일의 협동조합형태는 160년 이상의 역사를 가지고 있고 8,000여 개의 조합이 있는데 이 중 2,000개의 주거협동조합이 있다. 220만 주거지가 있고 그 중 320만 명의 협동조합원들이 있다.

○ 베를린은 12개의 지구로 나눠져 있는데 1892주거협동조합은 이 중 10개지구에 주택을 가지고 있다. 베를린에만 약 190만 개의 주택들이 있다.

그 중 85%가 월세를 내는 임대주택이고 그 집들의 70%가 개인소유, 18%는 베를린 공공주거지역이며 나머지 12%는 80여 개의 주거협동조합이 가지고 있다.

◇ 삶을 살아갈 권리를 위한 균형있는 주택 공급이 원칙인 1892

○ 1892 베를린 주거협동조합은 독일에서 가장 오래된 주거협동조합으로 19세기 후반 주거개혁 협동조합이 있다. 이후 베를린의 일반노동자들의 비극적인 생활조건상에 보다 저렴하고 괜찮은 주택을 구할 수 있도록 1892년 설립되었다.

○ 베를린에서 6,800여개의 집을 운영하고 있으며 약 1만5,000명의 조합원들이 있고 60% 이상의 건물들이 문화보호 건물로 국가에서 지정되었다.

유네스코 문화유산에도 등재되어 있으며 85명의 직원이 있다. 자본율은 17.6%정도 되며 총 자산은 4억9900만 유로이다.

○ 1892 회원구성은 베를린시에 비해 40~65세가 49%를 차지하고 65~75세도 18%를 차지하여 연령대가 높다. (베를린 전체 인구연령은 40~65세가 39%, 65~75세가 8%이며 25~40세가 32%이다) 이 때문에 오래된 주거단지를 재생시키거나 노약자를 위한 주거프로젝트, 고령인구를 위한 거주지 등이 있다.

○ 주택의 소유 가치보다 거주 의미를 중시하는 대안 주택 공급을 하였으며 최대 이익 추구가 아닌 '삶을 살아갈 권리를 위한 사회적으로 균형있는 주택 공급'이 원칙이다.

◇ 19세기 산업화로 유입된 노동자의 주거문제 등장

○ 1871년에 베를린에 약 80만 명의 주민들이 살고 있었는데 1919년 산업화가 이루어지면서 노동자들이 많이 필요하다보니 주민이 370만 명으로 급증했다.

그 당시만 해도 베를린의 주거문제가 심각했는데 당시에는 한집에 다양한 시설이 있는 것이 아니라 주방 같은 공용공간을 쉐어하는 형태였다. 그 당시의 열악한 주거환경을 1892 베를린 주거협동조합에서 바꿔보려고 노력했다.

○ 1898년 만들어서 완성한 집 구조를 보면 노동자들에게 쾌적한 환경을 제공해 줄 수 있도록 지원했다. 파리의 건축상도 수상한 이력이 있으며 주민친화적인 주택을 구상하기 시작했다.

○ 산업화는 1800년도 후반부터 시작되었는데 1919년 1차 세계대전이 끝나고 각 도시마다 전쟁 후 최악의 주거상황을 보여주었다.

◇ 1892 소유의 주요 공동체주택 사례

○ 독일에 문화유산으로 지정된 건물들이 많이 있는데 그 중 정원아파트(grundung der stiftung)가 있다. 입주자들이 아파트 주변에 자신들의 땅을 가지고 자연친화적인 삶을 살 수 있게 해주는 프로젝트로 2008년 유네스코 문화유산으로 등재되었다.

○ 유네스코 문화유산으로 등재되는 것이 오래된 문화유산뿐만 아니라 도시민들에게 새로운 주거환경과 자연친화적인 삶을 처음 제시해 주었다는 의미에서 등재된 것이다.

○ Gartenstadt Falkenberg는 2008년에 유네스코 세계문화유산으로 지정된 건물로 1913~1914년도에 지어졌다. 두 번째로 Schillerpark는 1924~ 1930년도에 지어진 유네스코에 등재된 건물이다. 마지막으로 Charlotten- burg는 1928~1929년에 지어진 집이다.

○ 전쟁 이후에 지어진 Seniorenwohnhaauser같은 경우는 베를린시의 프로젝트로 지원을 받아 1974년에 지어진 집으로 노인들을 위한 집이다.

○ 이 집은 최초로 엘리베이터를 설치해놓고 한사람이 한 공간을 가질 수 있도록 지었다. 퇴직자나 65세 이상의 사람들이 들어와 살 수 있는 형태로 이런 유형의 집들이 베를린 소유만 300개가 넘는다.

◇ 노령화에 대비한 노인공동체주택 건설

○ Seniorenwohnhaauser는 독일의 인구문제를 해소하기 위한 방안 중 하나였다. 독일은 전 세계에서 노령화가 많이 진행된 나라 중 하나로 전체 인구 중 20% 이상이 65세 이상이고 1892 베를린 주거협동조합 조합원들의 35%이상이 65세 이상이다.

○ 90년도에 공동체주택이 유행하기 시작해 집주인도 같이 살 수 있는 집을 찾기 시작했으며 90년도 후반부터 베를린 외곽지역에도 많이 짓기 시작했다. 베를린 중심에 노인들이 한 집에서 부업을 공유할 수 있는 노인공동체주택도 지었다.

○ 최근에 진행하고 있는 것은 오래된 집을 리노베이션하는 것으로 Spandau라는 오래된 주택의 534개의 집을 리노베이션하여 사람들을 받았으며 에너지 효율화된 주거지역을 만들어 제공하고 있다.

○ Asternplatz는 지붕에 다락방을 개조하여 만든 집으로 베를린의 많은 주거문제를 해소하기 위한 노력이라고 볼 수 있다. 1970년대 집들은 1층이 거주지가 아닌 사람들이 다닐 수 있는 공간으로 활용했다.

Nettelbeckplatz는 비어있는 1층을 개조해 학생들이 살 수 있는 아파트를 만들었고 다른 건물에는 노인들이 살 수 있는 공동체주택을 만들었다.

○ Neubau Nettelbeckplatz는 건설 중인 건물로 1층 주차장을 지하로 내리고 사람이 살 수 있는 공간으로 만들고 주거시설로 확보했다. 건축법을 지키는 일이 매우 까다로운데 이 사례는 운이 좋은 케이스로 많은 규제가 있지만 입찰을 통해 진행 할 수 있었다. 

◇ 친환경적 생활과 각종 컨시어지 서비스 제공

○ Seniorenwohngemeinschaften 같은 경우는 시니어들이 사는 집으로 한 집에 7~10명의 노인들이 산다. 항상 사회복지사가 대기 중이다. 그 사람들에 대한 비용은 사회보장제도를 통해 지원받고 있다.

○ 공동으로 거실과 부엌을 사용하고 침실과 화장실은 개인적으로 사용하는 방식이다.

○ 1930년대에 조합에서 시작했던 복지시설의 개념을 오늘날에는 컨시어지 서비스로 운영되고 있는데 건물에 직원이 2명 상주해있으면서 모든 것을 도와준다.

2000년 초반부터 서비스를 시작했는데 그 당시에도 이미 3대의 컴퓨터를 구비해두어 사람들이 와서 항상 컴퓨터를 사용할 수 있도록 시스템을 구축했다. 예를 들어 손님을 위한 게스트룸 제공, 소포, 우편물 대신 받아주기 등이 있다.

◇ 주거지 확보 외에 공동체 활동도 하는 협동조합

○ 협동조합은 공동운영자로서 주거지를 확보하는 것은 물론 친환경적 생활 관리, 여행과 같은 공동 활동, 정착위원회 등 직접 참여, 게스트아파트와 공동구역, 컨시어지 서비스, 어린이 및 노인을 위한 계획과 시설 제공, 사회문제 조언까지 제공한다.

○ 이곳의 경우도 1800년부터 자녀들을 위한 유치원, 조합 파티를 구성할 수 있는 위원회를 만들었으며 조합원들을 위한 도서관도 지었다.

○ 젊은 사람들을 위해 소셜미디어도 운영하고 있다. 젊은 조합원의 비율을 정확히 알 수 없지만 보통 건축에 관심이 많은 젊은이들이 가입하거나 방문한다.

◇ 베를린 평균보다 낮은 1892 월세 상승률

○ 아래 그래프는 평방미터당 월세상승률을 나타낸 그래프로 위쪽 선이 베를린, 아래쪽 선이 1892주거협동조합 월세이다. 조합원도 월세를 내야한다.

▲ 평방미터당 월세상승률[출처=브레인파크]

○ 독일은 법적으로 월세를 올릴 수 있는 기준이 정해져 있는데 베를린은 집세나 생활비가 다른 독일도시에 비해 싸기 때문에 월세가 낮게 제공될 수 있다.

◇ 1892 협동조합 운영에 대한 입주자 만족도 72.9%

○ 아래 그래프는 입주자들을 대상으로 한 만족도조사로 1892주거협동조합에서 하는 것 중 하나인 조합원들의 주택청약시스템은 52%가 만족한다고 했으며 5.3%가 불만족이었다. 건물 외관에 대해서는 65.5%가 만족했으며 협동조합 운영에 대해서는 72.9%가 만족한다고 답했다.

▲ 입주자들을 대상으로 한 만족도조사[출처=브레인파크]

○ 주택청약프로그램이 나치와 전쟁시기에 없어졌다가 최근에 다시 생겼다. 독일 내 주거협동조합의 42%~48%가 자체적인 시스템을 운영하고 있다.

◇ 기후보호, 지능형 에너지 효율 솔루션 등에도 참여

○ 1892는 베를린 기후보호 프로젝트에도 참여하고 있으며 진행중인 프로젝트로 △가든시티를 위한 저에너지 주택 △세입자를 위한 친환경자동차 공유 △템펠호퍼마을(주거단지)의 현대화 △쉴러공원 주택단지의 복원 등이 있으며 주로 에너지 효율을 높이는 등 친환경 주택을 위해 노력하고 있다.

○ 최근에는 지능형 솔루션을 통합하여 거주자가 에너지 효율을 이루고 연령에 맞는 방식으로 생활할 수 있도록 지능형 시스템 제어와 모니터링, 디지털 잠금 서비스 등 혁신기술을 도입하고자 Connected Living Innovation Center와의 파트너십을 체결하였다.

□ 질의응답

- 이 직원들은 협동조합 직원들인지.

"여기 직원이 아닌 회사에서 위탁해서 하고 있다."

- 단독주택이 아닌 아파트형태인지.

"한 건물에 하나가 있는 것이 아니고 한 지구에 있는 개념 지구의 규모는 1,300가구정도 된다."

- 이 조합에서만 제공하는 것인지, 국가차원에서 제공하는 서비스인지.

"협동조합에서 구축한 것이고 ,다른 곳에서도 시작하고 있을 것이다."

- 이런 서비스의 부담은 어떻게 처리하는지.

"한 달에 약 10만 유로 정도 드는데 월세에 포함되어 운영한다."

- 운영하면서 발생한 문제점은.

"모두 만족하고 있는 시스템이고 연령이 높은 층의 참여율이 특히 높다."

- 조합원들이 출자해서 땅도 사고 건축도 하는데 출자금의 규모는 어떤 기준에 의해서 달라지는지.

"조합원이 되려면 기본적으로 300유로를 내야 되는데 집들의 크기에 따라 비용이 달라진다. 지분도 내고 살면서 월세도 내고 이사를 가면 조합비를 돌려받거나 넣어둘 수도 있다."

- 조합원들의 출자금으로 운영한다고 했는데 공공성의 성격을 띄고 있는데 공공에서 지원해주는 것이 있는지.

"공공의 지원을 원하지 않는다. 다만 받는 것은 집에 리모델링해서 에너지절약이 되는 집을 만들 때만 받는다."

- 일반적으로 시나 정부에서 하는 베를린시민을 위해 제공하는 주거지원은.

"세금을 통해 사회인프라나 복지제도를 통해 지원받는다고 생각한다."

- 이런 협동조합형태의 주택을 운영하는 장점은.

"저렴한 비용과 조합만의 서비스 뿐만 아니라 집의 상태가 평균이상이고 한 번 들어오면 굉장히 만족해서 평균 16년을 산다고 한다.

지분을 사면 이자가 나오는데 그 비율이 3%정도라서 조합원들의 입장에서는 은행이자보다 훨씬 높아서 이득이다. 기본 지분에 대해서는 이자를 받지 않고 그 이상의 비용에 대해서만 이자를 받을 수 있다."

- 이사를 해서 조합을 탈퇴하는 경우에는.

"조합원에서 탈퇴하는 경우 걸리는 기간이 2년이고 자신이 낸 출자금은 다 돌려받는다."

- 왜 2년이나 걸리는지.

"협동조합 법상으로 5년까지 걸릴 수 있고 연 단위 정산을 다음해 6월에 끝내기 때문에 다 끝나고 돌려받을 수 있다."

- 월세에서 이자를 안 받는 형태가 가능한지.

"규정 때문에 안 된다."

- 월세 안에 협동조합 이윤이 포함되어 있는지.

"포함되어 있다."

- 조합원들을 위한 복지시설을 갖추려면 비용이 많이 들텐데, 조합비로 충당하였는지.

"협동조합은 이익을 남기는 조직이 아니기 때문에 조합원들이 같이 만들었으며 초기투자비용은 조합원들이 부담했다."

- 어떤 흐름에서 건물에 복지시설이 들어서게 된 것인지.

"협동조합에서 결정을 한 것으로 당연히 사람들이 살 때 필요한 것들이라고 생각하여 들어서게 된 것이다."

- 이 조합은 어떤 사람들이 가입하는지.

"많은 주거협동조합들이 입주자들이 조합원이 되는 형태인데 이 곳은 다르게 운영되고 있다. 세입자가 아니어도 조합원이 될 수 있도록 조합원의 일정 인원을 유지하도록 노력한다. 직접 심사해서 가입시키며 입주자가 조합원이 아닌 경우는 없고 계약을 하려면 무조건 조합을 들어가야 한다."

- 복지시설 운영은.

"이 당시에는 조합에서 했는데 지금은 유치원 같은 경우는 더 이상 개인이 할 수 없는 공교육으로 편입되면서 유치원 장소를 임대해주는 형태로 하고 있다.

빵가게 같은 경우는 조합원이 가게를 차려서 하는 것이고 어린이 문화페스티벌은 부모 조합원들이 자발적으로 참여한다. 1930년도까지 이런 방식으로 운영해왔다."