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공공 주도로 대도시권 주택의 획기적인 공급 확대 정책을 추진 중, 도시정비사업을 직접 시행해 인센티브 제공과 개발이익 공유새날 '정권연장을 위한 씽크탱크' 195회는 2021년 2월 16일 방송됐다. 복지국가소사이어티 이상구 공동대표가 패널로 참여했으며 '2.4 부동산 대책과 주거복지정책'에 대한 토론이 진행됐다. 방송 내용을 간략하게 요약해 소개한다.○ (사회자) 변창흠 장관이 취임 후 지난 2월 4일 문재인 정부의 25번째 부동산 대책이 발표되었습니다. 현재 진행 중인 서울시장 보궐선거에서도 부동산 정책이 가장 중요한 쟁점 사항이고, 내년의 대선에서도 부동산 정책이 중요한 변수가 될 것으로 예상됩니다. 그래서, 오늘 <새날>에서는 2.4부동산 정책에 대해 알아보겠습니다. 우선 지난번에 발표된 2.4부동산 정책에 대해 간단하게 소개해 주십시오.- 지난번에 발표된 정책의 정식 명칭은 「공공주도 3080 플러스, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」입니다.- 문재인 정부 출범 이후 지금까지 주로 부동산 투기를 억제하고, 부동산 가격 상승을 막기 위한 금융정책이나 투기억제 정책을 주로 발표했고, 김현미 장관 주도로 획기적인 주거용지 공급정책까지 발표했으나 부동산 가격이 가라앉지 않아, 획기적인 공급정책을 발표한 것입니다. ○ (사회자) 이번에 발표된 정책이 노태우 대통령이 발표한 <주택 200만호 공급 정책> 이후 가장 획기적인 정책이라고 합니다. 수도권 인구 억제 정책을 일관되게 추진해 온 민주정부에서 왜 그런 특단의 방안이 추진된 것인가요?- 부동산시장의 안정은 단순히 자산시장 안정 측면에서만 중요한 것이 아니라, 우리 경제와 사회 전반의 주거복지, 소득 형평, 근로의욕, 사회안정 등을 위해서도 반드시 이루어나가야 할 최우선 과제입니다.- 그동안 문재인 정부에서는 세제·대출 측면의 투기 억제책과 병행하여 3기 신도시 조성, 수도권 신규택지 발굴, 전세 대책 등 주택공급 기반 확충을 통한 주택시장의 안정을 위해 진력해 왔습니다.- 이러한 정책적인 노력에도 불구하고 시장 수급 불안, 시중 유동성 증가, 인구 구조의 변화 등 다양한 도전요인들로 인해 부동산시장 안정세가 확실하게 정착되지 못하고 지속적으로 가격이 상승하여 국민들을 불안하게 했습니다.- 따라서 주택공급에 대한 우려 심리를 완전 불식하고, 주택시장 안정을 확실하게 도모하기 위하여 시장의 예상을 뛰어넘는 “특단의 공급방안”을 추진하는 것이 필요하다고 판단하여 2.4 부동산 대책을 발표하게 된 것입니다. ○ (사회자) 여러 가지 대책들에도 불구하고 부동산 가격이 계속 상승하는 것은 어떤 이유 때문인가요?- 일단 초금리 현상 때문입니다. 금리가 너무 낮아서, 부동산 담보 대출을 받아 다시 부동산 투기를 하는 방식의 악순환이 계속되고 있습니다. 전세 자금을 대출받아 다른 부동산을 매입하는 <갭투자>도 은행 금리가 낮으니 전세 보증금으로 이자를 받느 것보다 다른 주택을 하나 더 구입하는 것이 유리하기 때문입니다.- 또한 신규 가구 수가 급증하기 때문입니다. 인구는 더 이상 늘어나지 않고 있지만, <가구 분화>가 급속하게 진행되어 주택 수요가 늘어난 것입니다. 수도권의 가구 수 증가는 2019년(25.4%), 2020년(26.1%), 2021년(26.7%), 2022년(27.4%)로 계속 증가하는데 비해 주택 공급이 따라가지 못하고 있기 때문입니다.- 예를 들면 지방에서 올라와서 수도권에 거주하게 되는 경우 외에도, 자녀가 분가하는 경우, 이혼이나 별거 등으로 가족이 나누어지는 경우, 또 독거 노인 등 혼자 거주하는 경우 등 가구 분화가 가속화되고 있습니다.- 2019년 주거실태 조사에 따르면 서울의 아파트 거주 비중이 42.2%인데 비해, 준공 5년 이내의 아파트의 비중은 9.6%에 불과하여 실제로 주택공급이 수요증가를 따라가지 못하고 있었습니다. 또한 서울시의 신규 아파트 매수자 중 30대의 비중이 45%로 주택 수요증가와 도심에 공급 부족 우려 때문에 젊은층의 <영끌>이 가속화되고 있기 때문에 특단의 대책이 요구된 것입니다. ○ (사회자) 2.4부동산 정책은 어떤 내용으로 구성되어 있나요?- 이번 주택공급 확대 방안의 핵심 내용은 도심의 역세권을 중심으로 <공급물량 83만호>를 확보한다는 것입니다. 이 수치는 연간 전국 주택공급량의 약 2배에 이르며, 서울시에 공급될 32만호도 서울시 주택재고의 10%에 달하는 ‘공급쇼크’ 수준이라 할 수 있습니다.- 공공주도 패스트 트랙(Fast-track) 제도 마련, 추가적인 신규택지 확보를 통해 수도권 및 5대 광역시를 중심으로 2025년까지 총 83만호의 주택을 공급하는 것입니다.- 새로운 공급제도를 위해 신속히 법령을 정비하고, LH·SH 등 공공 주택공급 기관을 전폭 지원하여 이주까지 필요한 시간을 기존 공급방식에 비해 절반 수준(예: 재건축 10년 이상 → 5년 이내)으로 획기적으로 단축하는 방안이 포함되어 있습니다. ○ (사회자) 지금까지와는 어떻게 다르게 하겠다는 것인가요?- 그런데 정비사업을 추진하기 위해서는 도시정비법에 따라 ➊지자체가 정비계획을 수립하고, ➋토지주들이 조합을 구성하여 ➌조합원들의 의견을 조율하면서 사업 추진하도록 절차가 되어 있어 기본계획 수립에서부터 시작하여 실제 착공까지 가기에는 절차가 복잡하고, 조합방식 적용으로 이해관계 조정에 장시간 소요되어 진행이 잘 안되거나 중도에 좌절되는 문제들이 있었습니다.- 그동안 도심 내 대규모 공급은 주로 정비사업을 통해 추진하였습니다. 실제로 재개발과 재건축이 최근 3년간 서울APT 공급의 68%를 차지해왔습니다. 이러한 도시정비 사업을 공공이 직접 시행하여 절차를 단축하고, 획기적인 인센티브를 주는 대신에 개발 이익은 공유되도록 하겠다는 것입니다. 도시 정비를 민간에만 맏겨두지 않고, 정부가 직접 개입하고 참여하여 <패스트 트랙>으로 추진하겠다는 것입니다. ○ (사회자) <도시 정비>를 통한 개발은 그래도 개발 수익이 가능한 곳이 대상인데, 도시 정비 사업의 대상이 되지 못했던 역세권이나 준공업지역, 또 저층 주거지는 어떻게 하는 것인가요?- 이들 지역을 <非정비구역>이라고 하는데, 일정 규모 이상의 공동개발을 위해 토지주들의 의견을 조율해야 하나, 의견조정이 쉽지 않고 부지확보 애로가 있어서 도심지의 슬럽가나 빈민가로 남아 있었습니다.- 우선 역세권의 경우, 대형과 소형 건물이 혼재되어 있고, 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등 소유주들 간 이해가 상충되고, 세입자들의 내몰림 우려가 있었습니다. 공장이 떠나버리거나 가동이 중단되어 버린 준공업지역의 경우에도 대형공장과 소형 공장주 간의 이견이 있고, 사업이 잘되는 공장과 쇠퇴한 공장, 그리고 인근 지역의 주거시설 소유주간 갈등도 존재해왔습니다.- 특히 용적율이나 주민과 건물주 간의 합의가 되지 않고 저층주거지로남아 있는 곳들은 소유자들 간의 개발비용 부담능력 차이, 월세수입 의존 고령자 등으로 공동개발이 어려워 노후화가 심화되는 상황이었습니다.- 이러한 문제점을 세밀하게 분석하여 공공재개발 및 절차 간소화 등을 통해 역세권은 주거 상업 고밀 지구로 개발하고, 준공업지역의 경우는 주거산업 융합지구로 개발하며, 저층의 노후 주거 지역의 경우는 주택공급 활성화 지구로 개발한다는 것입니다.- 계속 -
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정당 지지층에 따라 정부의 부동산 정책 선호도가 엇갈려, 언론은 객관적 보도보다는 무조건 비판논조로 일관된 주장 되풀이새날 '정권연장을 위한 씽크탱크' 195회는 2021년 2월 16일 방송됐다. 복지국가소사이어티 이상구 공동대표가 패널로 참여했으며 '2.4 부동산 대책과 주거복지정책'에 대한 토론이 진행됐다. 방송 내용을 간략하게 요약해 소개한다.○ (사회자) 그럼 개발 사업의 절차는 어떻게 바뀌나요?- 제안을 받은 공기업이 사업의 적정선을 검토하여 국토부나 지자체에 복합사업 지구 지정을 요청하고, 사전검토 위원회에 상정하여 지정을 하도록 하고, 우선 개발의 대상이 되는 지역의 토지주(해당 지역 토지주의 10% 동의로 신청 가능)나, 민간기업, 또 지방자치단체가 LH나 SH 등에 사업을 제안하면 예정지구 지정 후 1년 이내에 토지주의 2/3(면적의 1/2) 이상의 동의가 있으면 사업을 확정하게 됩니다.- <도심 공공주택 복합사업>지구로 지정되면 LH나 SH 등의공기업이 단독으로 또는 민간 제안 사업자와 같이 공동시행자가 되어 부지 확보를 실시하게 됩니다. 부지가 확보된 이후에는 지자체가 통합심의 후 신속 인허가를 통해 조기 착공을 하도록 지원하는 방식입니다.- 이렇게 공공재개발이 될 경우, 개발 이익의 적정 배분과 독점이 없도록 공유할 수 있고, 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택공급, 다가구·다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게 대출지원 등을 통해 현 거주자가 소외되지 않도록 지원할 수 있습니다.- 특히 개발사업으로 고령 다가구 임대인, 실경영 상가주·공장주 등이 생계 수단을 상실하는 부작용이 없도록 별도의 생계대책 지원도 가능해집니다. ○ (사회자) 공공재개발이 되면서 개발 이익을 공유한다는 것은 세부적으로 방침이 발표되었나요?- 그렇습니다.- LH나 SH 등의 공기업은 이사업을 통해 개발 이익을 남기지 못하도록 하여 공익적인 개발이 되도록 하는 방식입니다. 예를 들어 약 1,000억 원의 개발 이익이 남는 사업이라면, 투지 소유자는 300억원의 이익을 가지고, 지역의 주민 편의 시설인 생활 SOC확충에 200억원을 사용하고, 부담능력이 없는 특수 소유자나 세입자 및 영세상인, 드리고 공공자가 임대 주택 등에 500억원이 투자되는 구조입니다. ○ (사회자) 정부의 정책 발표에 대해 시장의 반응은 어떤가요?- 그 동안 여러번의 정책을 발표했으나 효과가 적었기 때문에 일단 여론조사 등을 통해 나타난 시장의 반응은 아직은 반반입니다.- 8일 여론조사 전문기관 리얼미터가 YTN '더뉴스' 의뢰로 2·4 부동산대책의 부동산 가격 안정화 효과에 대한 전망을 물은 결과 '도움되지 않을 것'이라는 응답이 53.1%(전혀 도움되지 않을 것 27.3%, 별로 도움되지 않을 것 25.8%)로 나타났습니다.- '도움될 것'이라는 응답은 41.7%(매우 도움될 것 20.8%, 어느 정도 도움될 것 20.9%)였습니다. '잘 모르겠다'라고 응답을 유보하는 분은 5.2%였습니다.- 지지하는 정당에 따라선 국민의힘 지지층 내 79.3%는 '도움되지 않을 것'이라고 응답한 반면, 민주당 지지층 내 72.6%는 '도움될 것'이라고 응답했다. 무당층에서는 '도움될 것' 33.8% vs '도움되지 않을 것' 47.0% 분포를 보였으며, 동시에 '잘 모르겠다'는 유보적 응답이 19.2%로 평균 대비 높은 비율을 보였습니다.- 이명박 정부 시절 공급 증가로 인해 집값이 크게 오른 ‘뉴타운 건설 바람’을 우려하는 시각도 있고, 정의당은 공공임대 주택 공급 정책이 빠졌다고 국회에서 항의하는 퍼포먼스를 하기도 했습니다. ○ (사회자) 언론의 반응은 어떤가요?- 일단 대부분의 언론들이 현정부의 잘못을 지적하거나, 문제가 있다는 취지로 바라보기 때문에 객관적인 보도를 찾기 어려운 상황인 것은 부동산 정책에서도 마찬가지입니다.- 백신을 확보하지 못했다고 비판하고, 확보하면 느리게 확보했거나 인구 대비로 모자란다고 비판하고, 확보된 백신의 수량이 발표되면 잘못된 백신을 확보했다고 비판하고, 접종을 시작하려면 부작용 우려가 있다고 비판하는 등의 방식이 부동산 정책에도 그대로 적용됩니다.- 일단 보수 언론들은 어떤 부동산 정책이 나오더라도 내용에 상관없이 부동산 투기가 가능하도록 투기 억제정책을 철회할 것을 요구합니다.- 지금까지의 부동산 정책에서 공급정책이 없었다고 비판하더니, 31년 만에 처음 있는 획기적인 공급정책이 발표되니 이번에도 부동산 거래세를 완화해야 한다거나, 우리나라의 부동산 관련 세율이 세계 3위로 높다는 등의 비판을 쏟아내고 있습니다.- 이번에도 “부동산 거래세제의 조정 없는 주택공급대책에는 한계가 분명하다. 아무리 획기적이라도 반쪽 대책이라고 평가되는 이유다. 특히 고려돼야 할 것이 한시적인 양도소득세의 완화를 통해 다주택자들이 집을 팔 수 있도록 퇴로를 열어주는 것이다.”라고 일관되게 자신의 주장을 되풀이하고 있습니다. - 계속 -
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이미 확보한 20개 이상의 공공택지에 26만3000호 공급할 계획, 개발 대상 토지주들이 선택권을 보유하기 때문에 사유재산 침해라는 주장은 맞지 않아새날 '정권연장을 위한 씽크탱크' 195회는 2021년 2월 16일 방송됐다. 복지국가소사이어티 이상구 공동대표가 패널로 참여했으며 '2.4 부동산 대책과 주거복지정책'에 대한 토론이 진행됐다. 방송 내용을 간략하게 요약해 소개한다.▲ 새날 유튜브 방송 화면○ (사회자) 한편에서는 정비대상이나 재개발 대상이 되는 지역 발표를 하지 않는다고 공격하던데, 맞는 지적인가요?- 그것은 이번에 발표된 정책의 내용을 잘 못 이해하고 있어서 하는 질문입니다. 정부가 특정지역을 지정하여 개발하는 것이 아니라, 지역의 토지주나 사업자들, 그리고 주민들이 신청하면 개발 대상지로 검토하는 방식인데, 그것을 모르고 하는 지적입니다.- "도심 내 공공 직접 시행 사업이나 도심 내 공공주택 복합 사업의 경우에는 토지 등의 소유자 또는 조합이 신청하면 동의를 받아서 지구 지정하는 방식으로 진행된다. 신청한 부지에 대해서 적용하다 보니까 어느 부지라고 말하기 어렵다"는 것이 변창흠 장관의 답입니다.- 동시에 "공공택지로 개발해서 공급하는 26만3000호는 이미 부지가 스무 군데 정도 확보됐다. 마지막으로 필지를 정확히 정해야 하고 지자체와의 협의 때문에 약간 늦어지고 있는데, 올해 상반기 중에 두세 차례 나눠서 협의가 완료되는 대로 발표할 예정"이라고 답했습니다. ○ (사회자) 개발에 따른 현금청산을 하는 것에 대해서도 반발하던데, 근거가 있는 것인가요?- 지금까지는 개발 계획이 발표되면 현 거주자들이나 토지주들에게는 분양권(딱지)를 주고 이것들의 거래를 통해 개발 이익을 가지는 것을 원천차단하도록 한 것에 대해 비판하는 것입니다.- 이번에 발표된 계획에서는 개발 제안 이후에 산 것에 대해서는 아예 우선 분양권, 아파트 입주권을 안 주도록해서부동산 투기를 차단해 버린 것입니다. 필요하면 <현금 청산>이라고 하여, 개발되는 곳에 대해 해당되는 금액 만큼으로 살 수 있는 권리를 주거나, 현금으로 보상을 하겠다는 것입니다. ○ (사회자) 공공개발하는 것이 사유재산에 대한 침해라는 주장도 있는데, 그런 지적은 타당한가요?- 개발대상이 되는 곳이 사유지이기 때문에, 개발 이익을 공유하도록 하는 것이 <사유재산 침해>라고 지적하는 것입니다.- 그런데 개발대상 지역의 토지주들에게는 선택권이 있기 때문에 사유재산 침해는 아닙니다. 예를 들어 공공재개발 외에도 기존의 재건축에 따라서 개발할 수도 있는데, 그렇게 할 경우 <초과이익 환수제>에 따라 부담을 하도록 하는데, 이번의 공공재개발의 경우는 <초과이익 환수제>로부터 제외되고, 용적률도 올려줍니다.- 어느 방식으로 갈 것인지는 토지주나, 아파트 주민들이 의사결정을 하시면 되는 겁니다. 한쪽으로 강요하고 이런 건 없다는 측면에서 보면 사유재산 침해 부분들은 논란이 생길 순 있겠지만 법률적으로 확실하다고 보기에는 어려울 것 같습니다. ○ (사회자) 그런데 지구정비사업이 아무리 빨리 진행된다고 해도 최소 3~5년은 걸리지 않을까요? 그동안의 대책은 있나요?- 실제로 국민들이 체감하실 수 있는 분양 및 입주까지는 다소간 시간이 걸릴 수 있어 일시적인 시장불안 요인이 발생할 소지도 있지만, 시장불안의 조짐이 있는 지역에 대해서는 토지거래허가구역으로 지정하는 등 선제적으로 투기적 거래를 방지할 계획이며, 추가적인 조치가 필요한 경우에는 준비된 고강도 시장안정대책을 추가하여 즉각 발표할 것이라고 합니다.- 또한 비주택 리모델링과 신축매입약정 확대 등의 단기 공급확대 방안으로 5년간 10만호 이상을 신규 공급합니다.- '비주택→ 준주택' 리모델링 활성화를 위해 건물전체 소유를 전제*로 기금융자․세제혜택 부여중입니다. 우선 비주택 리모델링 활성화를 추진합니다. 도심의 오피스‧숙박시설‧고시원 등을 매입·리모델링하여 침실 등 개인공간이 확보된 청년주택으로 공급 추진중입니다.- 준주택으로 리모델링 시에는 건물 전체가 아닌 층별 리모델링도 허용하고, 기존 기금융자 조건도 개선합니다. 또한 미완공 건물 및 노후 건물도 사업대상에 포함하여 민간이 공사 중인 숙박시설 등을 용도변경하는 것도 지원, 노후화된 비주택은 철거 후 신축하는 방법으로 사업 추진합니다.- 두 번째 방안은 신축 매입약정 확대 제도개선으로, LH 등과 매입약정을 체결한 민간사업자의 부담완화를 위해 사업비의 60%까지 보증하는 ‘도심주택 특약보증’ 신설(HUG)하고, 중형 평형주택(60∼85m2)에 대해 매입약정을 체결하는 경우, 보증한도를 사업비의 80%까지 상향해주는 등의 단기 공급 정책도 시행합니다. ○ (사회자) 이번 대책이 서울시장 보궐선거나 내년 대선에도 영향을 줄까요?- 일단 선거를 앞둔 단순 대책은 아닙니다. 오랫동안 준비해 왔고, 지역별로 대상별로 선거에 유불리가 중첩되어 있습니다. 다만 불필요한 투지수요을 억제하고, 국민들의 주거 복지를 실현하기 위한제도하고 보시면 될 것입니다.- 그리고 무엇보다도 야권에서는 별도의 부동산 문제 해결 대책이 없다는 것이 오히려 선거에 중요한 변수가 될 것 같습니다. 선거 때문에 아무것도 하지 말라고 하는 것이 아니라, 선거를 계기로 누가 누가 잘하는지를 경쟁하는 것이 민주주의의 원칙을 지키는 것이 될 것입니다.- 끝 -
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